Il contratto con cedolare secca è uno dei modi più convenienti per affittare un immobile ad uso abitativo, perché consente al proprietario di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’unica imposta sostitutiva. Tuttavia, è importante chiarire un aspetto che genera spesso confusione: la cedolare secca non è un contratto di locazione, ma un regime fiscale opzionale che può essere applicato a determinate tipologie di contratti.

In pratica, il contratto di locazione rimane lo stesso (ad esempio un contratto libero 4+4 o un contratto a canone concordato 3+2), mentre cambia il modo in cui vengono tassati i canoni di affitto percepiti dal proprietario.

Scegliere la cedolare secca può comportare numerosi vantaggi, come l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo, ma richiede il rispetto di specifici requisiti e l’esercizio dell’opzione con le corrette modalità.

In questa guida scoprirai:

• cos’è un contratto con cedolare secca;
• quali contratti possono beneficiare del regime;
• quali clausole inserire;
• come registrare il contratto;
• come compilare il Modello RLI;
• quando conviene scegliere la cedolare secca.

Se desideri approfondire il funzionamento del regime fiscale, le aliquote, i requisiti e il calcolo delle imposte, ti consigliamo di leggere anche la nostra Guida completa alla cedolare secca 2026.

Cos’è un contratto con cedolare secca

Quando si parla di contratto con cedolare secca, si intende un normale contratto di locazione nel quale il proprietario sceglie di applicare il regime fiscale della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011.

È quindi importante distinguere due concetti:

Contratto di locazione	Cedolare secca
Regola i rapporti tra proprietario e inquilino.	È il regime fiscale applicato ai canoni di locazione.
Definisce durata, canone e diritti delle parti.	Stabilisce come vengono tassati i redditi da locazione.

La scelta della cedolare secca non modifica le clausole essenziali del contratto, ma esclusivamente il regime tributario applicabile ai canoni percepiti.

Come funziona il contratto con cedolare secca

Il funzionamento è piuttosto semplice.

Il proprietario stipula un normale contratto di locazione e, al momento della registrazione oppure successivamente in occasione di una proroga o di un’annualità successiva, esercita l’opzione per la cedolare secca.

Da quel momento:

• i canoni di locazione non concorrono alla formazione del reddito IRPEF;
• si applica un’imposta sostitutiva con aliquota prevista dalla legge;
• non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto;
• il locatore rinuncia, per il periodo di applicazione della cedolare secca, agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT.

L’inquilino continua invece a pagare il canone previsto dal contratto senza subire alcuna variazione fiscale.

Chi può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca può essere scelta esclusivamente da persone fisiche che concedono in locazione immobili abitativi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

In generale, possono optare per questo regime:

• proprietari dell’immobile;
• usufruttuari;
• titolari di altro diritto reale di godimento.

Non possono invece utilizzare la cedolare secca:

• società;
• enti commerciali;
• imprenditori che concedono immobili nell’esercizio dell’attività;
• professionisti che locano immobili strumentali.

Quali contratti possono prevedere la cedolare secca

Uno degli errori più frequenti consiste nel pensare che la cedolare secca sia riservata soltanto ai contratti di locazione “classici”. In realtà il regime può essere applicato a diverse tipologie contrattuali, purché riguardino immobili abitativi e siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla normativa.

Vediamo i principali casi.

Contratto libero 4+4

Il contratto libero è la forma di locazione più diffusa.

Ha una durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di ulteriori quattro anni, salvo i casi previsti dalla legge.

Su questa tipologia di contratto il proprietario può scegliere liberamente la cedolare secca con aliquota ordinaria.

Contratto a canone concordato 3+2

Il contratto a canone concordato prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di due anni.

Il canone non viene stabilito liberamente dalle parti, ma deve rispettare gli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Per questa tipologia di contratto la cedolare secca può risultare particolarmente conveniente grazie all’aliquota agevolata prevista dalla normativa.

Contratto transitorio

Il contratto transitorio viene utilizzato quando il proprietario o l’inquilino hanno esigenze temporanee specificamente documentate.

La durata varia normalmente da uno a diciotto mesi.

Anche questa tipologia di contratto può beneficiare della cedolare secca se ricorrono tutti i requisiti previsti dalla legge.

Contratto per studenti universitari

Gli immobili concessi in locazione a studenti universitari fuori sede possono essere locati mediante uno specifico contratto disciplinato dalla normativa vigente.

Anche in questo caso il proprietario può optare per la cedolare secca, beneficiando, ove spettante, dell’aliquota agevolata prevista per i contratti a canone concordato.

Affitti brevi

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione breve, ossia quelli di durata non superiore a 30 giorni.

Dal 2024 la disciplina è stata modificata e oggi si applicano aliquote differenti in base al numero di immobili destinati ad affitti brevi.

Per approfondire questa disciplina particolare ti consigliamo di leggere la nostra guida dedicata alla cedolare secca 2026, nella quale analizziamo nel dettaglio anche il regime fiscale degli affitti brevi.

Tabella riepilogativa

Tipologia di contratto	Cedolare secca applicabile
Contratto libero 4+4	✅ Sì
Contratto concordato 3+2	✅ Sì
Contratto transitorio	✅ Sì
Contratto studenti universitari	✅ Sì
Affitti brevi	✅ Sì, nel rispetto della normativa vigente

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Quando conviene utilizzare un contratto con cedolare secca?

Nella maggior parte dei casi la cedolare secca rappresenta una soluzione vantaggiosa perché consente di semplificare la tassazione dei canoni di locazione e di evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Tuttavia non sempre è la scelta migliore. La convenienza dipende da diversi fattori, tra cui:

• reddito complessivo del proprietario;
• aliquota IRPEF applicabile;
• tipologia di contratto;
• possibilità di beneficiare dell’aliquota agevolata;
• rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Nei prossimi paragrafi vedremo come inserire correttamente la clausola della cedolare secca nel contratto, come registrare il contratto tramite Modello RLI e quali errori evitare.

Come inserire la cedolare secca nel contratto di locazione

Per applicare la cedolare secca non è sufficiente scegliere il regime fiscale al momento della registrazione. È buona prassi inserire anche una specifica clausola nel contratto di locazione, con la quale il locatore comunica la propria scelta e rinuncia agli aggiornamenti del canone previsti dalla legge.

Questa clausola rende chiaro il regime fiscale adottato e tutela entrambe le parti.

La clausola della cedolare secca

La normativa prevede che, scegliendo la cedolare secca, il locatore rinunci per tutta la durata dell’opzione alla possibilità di aggiornare il canone di locazione, compreso l’adeguamento ISTAT.

Una clausola comunemente utilizzata è la seguente.

Il locatore dichiara di optare per il regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Per tutta la durata dell’opzione rinuncia alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nonché qualsiasi altro aggiornamento previsto dal contratto.

Naturalmente il testo può essere adattato alle specifiche esigenze contrattuali, purché sia rispettato il contenuto previsto dalla normativa.

È obbligatorio inserire la clausola?

La clausola è fortemente consigliata.

Infatti:

• informa l’inquilino della scelta del regime fiscale;
• evidenzia la rinuncia agli aggiornamenti del canone;
• evita contestazioni future.

Nei contratti predisposti da professionisti viene ormai inserita quasi sempre.

Come registrare un contratto con cedolare secca

Dopo la firma del contratto è necessario procedere alla registrazione.

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla decorrenza del contratto, se precedente.

Può essere effettuata:

• direttamente online;
• presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• tramite un intermediario abilitato, come un commercialista.

La scelta della cedolare secca viene comunicata proprio in questa fase.

Registrazione telematica

Oggi la modalità più utilizzata è la registrazione telematica.

Attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrate è possibile:

• registrare il contratto;
• comunicare l’opzione per la cedolare secca;
• prorogare il contratto di locazione cedolare secca;
• revocare l’opzione;
• comunicare eventuali cessioni o risoluzioni.

Questa procedura evita di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e consente una gestione molto più rapida.

Quali documenti servono

Per registrare un contratto con cedolare secca occorrono generalmente:

• contratto affitto cedolare secca firmato;
• dati anagrafici di locatore e conduttore;
• dati catastali dell’immobile;
• eventuali pertinenze;
• Modello RLI compilato.

Nel caso di registrazione telematica molti dati vengono inseriti direttamente nella procedura online.

Il Modello RLI

Il Modello RLI è il modello utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per gestire i contratti di locazione.

Attraverso questo modello è possibile:

• registrare un nuovo contratto di locazione;
• esercitare l’opzione per la cedolare secca;
• comunicare la proroga del contratto;
• revocare la cedolare secca;
• registrare la risoluzione anticipata;
• comunicare la cessione del contratto.

La compilazione del Modello RLI richiede particolare attenzione, poiché eventuali errori possono comportare la necessità di presentare successive comunicazioni correttive.

👉 Vuoi sapere come compilare il Modello RLI? Leggi la nostra guida completa: Come compilare il Modello RLI per registrare un contratto di locazione.

Come esercitare l’opzione per la cedolare secca contratti affitto

L’opzione può essere esercitata in momenti diversi della vita del contratto.

Vediamo i principali casi.

Alla registrazione del contratto

È il caso più frequente.

Il proprietario sceglie la cedolare secca direttamente al momento della registrazione del contratto mediante il Modello RLI.

L’opzione produce effetti sin dall’inizio della locazione.

In occasione della proroga

Se inizialmente il proprietario non aveva scelto la cedolare secca, può decidere di applicarla al momento della proroga del contratto.

Anche in questo caso la comunicazione deve essere effettuata tramite il Modello RLI.

Per le annualità successive

È possibile optare per la cedolare secca anche nelle annualità successive del contratto.

La scelta produce effetti dall’annualità per la quale viene esercitata.

Come revocare la cedolare secca

La scelta della cedolare secca non è irrevocabile.

Il proprietario può decidere di tornare al regime ordinario IRPEF.

La revoca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante il Modello RLI entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

Dal periodo d’imposta successivo torneranno quindi applicabili:

• IRPEF;
• addizionali regionali e comunali;
• imposta di registro;
• imposta di bollo.

Cosa succede se non eserciti l’opzione?

Se il locatore non comunica la scelta della cedolare secca nei termini previsti, il contratto viene automaticamente assoggettato al regime ordinario.

In questo caso:

• il reddito da locazione confluisce nell’IRPEF;
• sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo;
• il proprietario mantiene il diritto agli aggiornamenti del canone previsti dal contratto.

Per questo motivo è fondamentale verificare che l’opzione sia stata esercitata correttamente già al momento della registrazione o nei successivi adempimenti previsti dalla legge.

Fac simile di clausola per la cedolare secca

Quando si sceglie il regime della cedolare secca è consigliabile inserire nel contratto una clausola che riporti espressamente la volontà del locatore di optare per questo regime fiscale.

Di seguito proponiamo un esempio di clausola che può essere adattata al proprio contratto.

Il locatore dichiara di optare per il regime fiscale della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011. Per tutta la durata dell’opzione rinuncia alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nonché qualsiasi altro aggiornamento previsto dal presente contratto.

È importante ricordare che ogni contratto presenta caratteristiche specifiche. Per questo motivo è sempre opportuno verificare che la clausola sia coerente con il contenuto dell’accordo e con la normativa vigente.

Esempio pratico

Immaginiamo il seguente caso.

Marco è proprietario di un appartamento che concede in locazione con un contratto libero 4+4.

Le condizioni del contratto sono:

• Canone annuo: 9.600 euro
• Durata: 4 anni
• Utilizzo: abitazione principale dell’inquilino

Al momento della registrazione Marco decide di optare per la cedolare secca.

Le conseguenze sono immediate:

• non paga l’imposta di registro;
• non paga l’imposta di bollo;
• versa esclusivamente l’imposta sostitutiva prevista dalla cedolare secca;
• rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone fino a quando mantiene l’opzione.

L’inquilino continua invece a corrispondere il canone pattuito nel contratto senza ulteriori adempimenti fiscali.

Quali imposte non si pagano con la cedolare secca

Uno dei principali vantaggi della cedolare secca consiste nell’eliminazione di alcune imposte normalmente dovute nei contratti di locazione.

In particolare, scegliendo questo regime:

Imposta	Regime ordinario	Cedolare secca
IRPEF sui canoni	✅ Sì	❌ No
Addizionali regionali e comunali	✅ Sì	❌ No
Imposta di registro	✅ Sì	❌ No
Marca da bollo	✅ Sì	❌ No

Resta invece fermo l’obbligo di dichiarare i redditi percepiti e di versare la cedolare secca secondo le scadenze previste dalla normativa fiscale.

Gli errori più frequenti

Molti proprietari commettono errori che possono comportare la perdita dei benefici della cedolare secca oppure la necessità di effettuare successive regolarizzazioni.

Vediamo i più comuni.

Confondere il contratto con la cedolare secca

Il contratto di locazione e la cedolare secca sono due aspetti differenti.

Il contratto disciplina il rapporto tra locatore e conduttore.

La cedolare secca riguarda esclusivamente la tassazione del reddito derivante dalla locazione.

Dimenticare di esercitare l’opzione

La cedolare secca non si applica automaticamente.

Il proprietario deve esercitare l’opzione mediante il Modello RLI nei termini previsti.

In mancanza della comunicazione, il contratto resta assoggettato al regime ordinario.

Applicare l’adeguamento ISTAT

Finché è in vigore la cedolare secca il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Richiedere l’adeguamento ISTAT durante il periodo di applicazione della cedolare secca costituisce un errore.

Applicarla a immobili non ammessi

La cedolare secca riguarda esclusivamente gli immobili abitativi che rispettano i requisiti previsti dalla legge.

Non può essere utilizzata, ad esempio, per gli immobili locati nell’ambito di un’attività d’impresa o per molte tipologie di immobili strumentali.

Dimenticare la proroga del contratto

Alla scadenza del primo periodo contrattuale è necessario comunicare la proroga tramite il Modello RLI.

Si tratta di un adempimento che molti proprietari sottovalutano.

Quando conviene scegliere la cedolare secca?

Non esiste una risposta valida per tutti.

La convenienza dipende da diversi fattori.

Generalmente la cedolare secca risulta vantaggiosa quando:

• il proprietario ha un reddito complessivo elevato e sarebbe soggetto alle aliquote IRPEF più alte;
• il contratto beneficia dell’aliquota agevolata prevista per i contratti a canone concordato;
• si desidera evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo;
• non si ritiene determinante poter aggiornare annualmente il canone.

Al contrario, in alcune situazioni il regime ordinario può risultare più conveniente.

Per questo motivo è consigliabile effettuare una simulazione prima della scelta.

Se vuoi approfondire il confronto tra i due regimi fiscali, leggi la nostra Guida completa alla cedolare secca, nella quale trovi esempi di calcolo, simulazioni e i casi in cui la cedolare secca conviene davvero.

Domande frequenti (FAQ)