Una delle novità introdotte dall’ultima legge di bilancio riguarda l’estensione del regime della cedolare secca 2019 anche alle locazioni di immobili commerciali.
Vediamo cos’è la cedolare secca, come funziona, i requisiti del contratto di locazione e quando conviene per le locazioni di immobili commerciali.
Cedolare secca cos’è?
La cedolare secca è un regime di tassazione “agevolato” che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’Irpef e alle addizionali. Trattasi di un regime applicabile per opzione ai redditi derivanti dalla locazione immobiliare.
Il regime agevolato della cedolare secca 2019 prevede anche l’esenzione dal versamento delle imposte di registro e di bollo per la prima registrazione, la proroga e la risoluzione del contratto di locazione.
I redditi assoggettati a cedolare secca sono esclusi dal reddito complessivo, non si cumulano con gli altri redditi e per essi non possono essere richieste le detrazioni e deduzioni IRPEF.
Optando per la cedolare secca 2019 si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT del relativo indice nazionale dei prezzi al consumo dell’anno precedente.
Cedolare secca come funziona per locazioni commerciali?
Come accennato in premessa, la novità del 2019 riguarda la possibilità di optare per la cedolare secca per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019.
Possono optare per il regime della cedolare secca negozi 2019 le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Le unità immobiliari in oggetto sono classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie inferiori a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze (anche se locate congiuntamente).
| SOGGETTO | REQUISITI |
| Locatore | Persone fisiche che non locano nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. |
| Immobile | Categoria Catastale: C/1 Superficie: massimo 600,00 mq Pertinenze: escluse |
| Conduttore | Chiunque |
Requisiti del contratto di locazione commerciale 2019
Per l’applicazione della cedolare secca, i contratti di locazioni di immobili devono soddisfare i seguenti requisiti:
- essere stipulati nell’anno 2019. ATTENZIONE: la norma non si applica ai contratti stipulati nel 2019, ma per i quali al 15 ottobre 2018 era già in essere un altro contratto, non scaduto tra gli stessi contraenti e sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza al fine di applicare la cedolare secca
- con oggetto unità immobiliari aventi C/1 come categoria catastale
- superficie massima di 600 mq, escluse le pertinenze classiche e quelle locate congiuntamente.
Cedolare secca affitti 2019: quando e come si paga
I locatori che optano per la cedolare secca 2019 sono esonerati dal versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo all’atto della registrazione del contratto.
Le cedolare sul contratto di locazione deve essere versata con gli stessi tempi e modalità previste per l’IRPEF, ovvero con il meccanismo dell’acconto e saldo.
A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il primo anno non è dovuto l’acconto in quanto non esiste la base per il calcolo, ossia l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente.
L’acconto della cedolare secca 2019 deve essere pagato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, quando l’importo è inferiore a 257,52 euro
- in due rate, quando l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno
- la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre
Il saldo, invece, si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Il versamento della cedolare secca va effettuato con modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
Conviene la cedolare secca 2019?
Una delle domande che si pongono in molti è se la cedolare secca conviene sempre o se è più vantaggiosa l’applicazione della tassazione ordinaria IRPEF.
Per rispondere, riepiloghiamo le principali regole che scontano i redditi da locazione assoggettati al regime per la cedolare secca, ovvero:
- trattasi di un’entrata esclusa dal reddito complessivo che non si cumula con gli altri redditi ai fini della tassazione ordinaria
- sul reddito assoggettato a imposta sostitutiva non sono previsti gli oneri detraibili e deducibili IRPEF
- il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere cumulato con gli altri redditi per il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo quando collegati al possesso di requisiti reddituali (come per esempio per il calcolo dell’ISEE o per la determinazione del reddito per essere considerato fiscalmente a carico).
Fondamentale per effettuare la scelta migliore considerare l’impossibilità di accedere a detrazioni e deduzioni Irpef sui redditi da locazione soggetti a cedolare secca 2019. In questo caso, quando il contribuente non ha altri redditi assoggettati a IRPEF, occorrerà valutare i seguenti fattori:
- perdita di oneri deducibili e detraibili IRPEF
- se il reddito da locazione rientra nella no tax area con l’IRPEF non sarebbe dovuta alcuna imposta. L’applicazione della cedolare secca, invece non prevede delle soglie di esenzione fiscale e il pagamento dell’imposta sostitutiva è sempre dovuta.
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