🏡 Affitti Brevi 2025:
come guadagnare legalmente e senza rischi
Vuoi mettere a reddito il tuo immobile con gli affitti brevi ma temi la burocrazia?
Questa guida aggiornata al 2025 ti spiega passo dopo passo come affittare legalmente in Italia.
Scoprirai i requisiti, le normative, le tasse da pagare e i controlli da evitare. Ideale sia per chi inizia, sia per host esperti che vogliono mettersi in regola ed evitare sanzioni.
👉 Tutto ciò che devi sapere per affittare il tuo immobile senza rischi, con consigli pratici, obblighi fiscali e strategie vincenti
- Dott.ssa Michela Vernieri Cotugno
- Aggiornato il 09/09/2025
Tutto sugli Affitti Brevi
Gli affitti brevi sono oggi una delle forme di locazione più utilizzate da chi possiede un immobile da mettere a reddito. Ma attenzione: dietro la semplicità apparente si nascondono regole fiscali, adempimenti burocratici e normative regionali da conoscere bene.
In questa guida, aggiornata al 2025, ti spieghiamo tutto quello che devi sapere per affittare legalmente e in sicurezza.
❓ Come funzionano affitti brevi?
Gli affitti brevi permettono di affittare un immobile per periodi inferiori a 30 giorni. Sono molto apprezzati dai viaggiatori, ma anche da lavoratori fuori sede, studenti o chi cerca soluzioni temporanee.
I vantaggi principali:
💶 Redditività più elevata rispetto all’affitto tradizionale
🔁 Maggiore flessibilità nella gestione dell’immobile
🎯 Possibilità di diversificare la clientela
Per legge, un affitto è considerato “breve” quando ha una durata massima di 30 giorni consecutivi per ciascun contratto, anche se rinnovabile. Può essere stipulato sia da privati che da titolari di partita IVA.
📌 Non è necessaria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate (a differenza dei contratti superiori a 30 giorni), ma ci sono altri obblighi da rispettare.
📜 Quali sono le nuove regole per gli affitti brevi nel 2025?
Nel 2025 sono state confermate alcune importanti disposizioni:
- Obbligo di codice identificativo regionale (CIR)
- Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite alloggiati web
- Adempimenti fiscali tramite dichiarazione dei redditi o ritenute da parte di intermediari
Inoltre, è in vigore l’obbligo di indicare il CIN negli annunci pubblicati online. Attenzione però, le singole regioni possono richiedere ulteriori requisiti.
Per iniziare con le locazioni brevi è necessario la:
🏠 Titolarità o disponibilità dell’immobile
👮♂️ Iscrizione al portale Alloggiati della Polizia di Stato
🔢 CIR rilasciato dalla Regione oltre al codice CIN
🔥 Rispettare le normative antincendio e sull’agibilità
👮♀️ Come posso denunciare la Questura per affitti brevi?
Tutti gli ospiti vanno registrati sul portale Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in.
🔐Serve richiedere le credenziali alla Questura della zona dove si trova l’immobile.
⚠️La mancata comunicazione è sanzionata penalmente. La registrazione è obbligatoria anche se l’ospite resta solo una notte.
Molti proprietari quando cercano informazioni parlano di “denuncia alla Questura”. In realtà non si tratta di una vera denuncia, ma di una comunicazione obbligatoria degli ospiti che soggiornano nella tua casa o appartamento in affitto breve. È una regola prevista dall’art. 109 del Testo Unico di Pubblica Sicurezza: serve a garantire che le forze dell’ordine sappiano chi alloggia sul territorio.
Ecco come funziona, passo dopo passo:
👉 Si parte dalla Questura: prima ancora di ricevere i tuoi ospiti occorre richiedere le credenziali di accesso al portale Alloggiati Web. La domanda si fa presso la Questura della provincia in cui si trova l’immobile, di solito via PEC o con appuntamento diretto. Una volta verificata la documentazione, riceverai username e password.
👉 Il portale Alloggiati Web: è lo strumento online della Polizia di Stato dove inserire i dati degli ospiti. Non serve alcun software complicato: accedi con le tue credenziali e troverai un modulo digitale da compilare.
👉 Quali dati inserire: nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, tipo e numero del documento di identità, data di arrivo e di partenza. In pratica gli stessi dati che già raccogli quando fai il check-in.
👉 Le scadenze da rispettare: hai 24 ore di tempo per trasmettere i dati, oppure solo 6 ore se l’ospite resta meno di una giornata.
👉 La ricevuta digitale: dopo l’invio, scarica e conserva la ricevuta rilasciata dal portale. È la prova che hai adempiuto correttamente.
👉 E se il sito non funziona? In quel caso la legge ti tutela: puoi inviare i dati via PEC alla Questura, indicando il motivo del mancato utilizzo del portale.
💡 Attenzione: non rispettare questa procedura può costare caro. La norma prevede sanzioni che vanno da una multa pecuniaria fino alla denuncia penale nei casi più gravi o reiterati.
In sintesi: “denunciare alla Questura” significa semplicemente inserire entro poche ore i dati degli ospiti sul portale ufficiale. Una pratica che all’inizio può sembrare macchinosa, ma che una volta impostata diventa parte della normale routine di chi gestisce affitti brevi.
🆔 Codice CIR e codice cin: obbligo negli annunci
Se affitti un immobile per brevi periodi, devi prestare attenzione al Codice Identificativo richiesto dalla normativa ovvero:
🔹 Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è obbligatorio in molte Regioni italiane per poter pubblicare annunci su portali come Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.
🔹 Dal 2024, è stato introdotto anche il CIN (Codice Identificativo Nazionale), pensato per uniformare l’obbligo su tutto il territorio italiano.
👉 In entrambi i casi, il codice serve a identificare ogni immobile destinato alla locazione breve o turistica e deve essere incluso obbligatoriamente negli annunci online. In alcune Regioni va anche esposto all’esterno dell’immobile.
⚠️ Attenzione: la mancata esposizione o l’assenza del codice negli annunci può comportare sanzioni molto elevate, anche fino a 8.000 euro.
📌 Ogni Regione ha regole e modalità diverse per il rilascio del codice. Ti consigliamo di verificare presso il tuo Comune o sul sito istituzionale della tua Regione.
🔗 Approfondisci qui: Codice CIN: come funziona e quando è obbligatorio
Come ottenere il cin affitti brevi?
Richiedere il CIN non è complicato, ma va fatto correttamente. Ecco i passaggi da seguire:
- Accedere alla piattaforma del Ministero del Turismo
- Il portale è disponibile online (sarà unico a livello nazionale, ma alcune Regioni hanno previsto sezioni dedicate collegate).
- Per entrare servono credenziali SPID, CIE o CNS.
- Registrare l’immobile
- Inserisci i dati dell’alloggio: indirizzo, tipologia (appartamento, stanza, casa vacanze…), numero di posti letto e dati catastali.
- Vanno indicati anche i tuoi dati personali o quelli del soggetto che gestisce la locazione.
- Ottenere il codice
- Al termine della registrazione, il sistema genera un CIN univoco, legato esclusivamente a quell’immobile.
- Il codice viene comunicato immediatamente e rimane valido nel tempo.
- Esporre e utilizzare il CIN
- Il codice va riportato in tutti gli annunci online e offline (portali, siti, volantini, social).
- Deve inoltre essere esposto all’interno dell’alloggio in modo ben visibile agli ospiti.
- Aggiornare i dati se cambia qualcosa
- In caso di variazioni (nuovo gestore, modifica dei posti letto, cambio di destinazione d’uso), è obbligatorio aggiornare la scheda sul portale.
⚠️ Ricorda: chi non richiede il CIN o non lo espone correttamente rischia sanzioni fino a 5.000 euro per ogni annuncio irregolare.
📊 Come dichiarare redditi da affitti brevi?
I redditi da affitti breve si dichiarano:
- Nel modello 730 o Redditi Persone Fisiche se sei un privato
- Nel modello Redditi SC o SP se sei una società
💡 Se utilizzi portali che agiscono da intermediari (es. Airbnb), questi possono applicare una ritenuta del 21% o del 26%.
I redditi da affitti brevi si dichiarano …
🔗 Link: https://www.ilcommercialistaonline.it/tasse-affitti-brevi/
Se utilizzi portali che agiscono da intermediari (es. Airbnb) …
🔗 Link: https://www.ilcommercialistaonline.it/imposte-sugli-affitti-brevi/
💼 Quali tasse devo pagare per gli affitti brevi su Booking?
Se affitti un appartamento o una stanza tramite Booking.com o altre piattaforme non sei esonerato dagli obblighi fiscali: i guadagni che ottieni vanno sempre dichiarati. In particolare, i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere tassati in due modi:
- Cedolare secca : è l’opzione più usata dai privati, perché sostituisce IRPEF e addizionali. Paghi un’imposta unica e non puoi scaricare spese.
- Tassazione ordinaria IRPEF: alternativa utile se hai spese elevate da dedurre o se l’immobile rientra in un’attività d’impresa.
A questo si aggiungono eventuali tasse locali, come l’imposta di soggiorno, che in molte città italiane va riscossa dall’host e riversata al Comune (Booking in alcuni casi la incassa direttamente, ma non ovunque).
In sintesi: i compensi ricevuti tramite Booking confluiscono nella dichiarazione dei redditi e devi scegliere il regime fiscale più conveniente per la tua situazione.
Per i privati, il regime più vantaggioso è spesso la cedolare secca…
🔗 Link: https://www.ilcommercialistaonline.it/cedolare-secca-2024/
… potrebbe convenire il regime semplificato o forfettario
🔗 Link: https://www.ilcommercialistaonline.it/affitti-brevi-in-regime-forfettario/
Quando affitti tramite portali:
🔍 Verifica se trattengono ritenute fiscali
📋 Raccogli sempre i dati per Alloggiati Web
📑 Leggi attentamente termini e condizioni
‼️ Attenzione: l’utilizzo di portali non ti esonera dagli obblighi fiscali e amministrativi.
🧾 Quando serve la Partita IVA?
La Partita IVA diventa obbligatoria quando:
🔁 L’attività è abituale e organizzata
🧹 Offri servizi aggiuntivi (pulizie giornaliere, colazioni, reception…)
🏘️ Gestisci più immobili o hai personale dipendente
📌 In questi casi, si passa da una semplice locazione a una vera e propria attività imprenditoriale, soggetta agli obblighi fiscali e contabili delle imprese.
La Partita IVA diventa obbligatoria quando l’attività è abituale e organizzata…
🔗 Link: https://www.ilcommercialistaonline.it/partita-iva-per-affitti-brevi/
💡 Scopri i vantaggi della Partita IVA forfettaria per gli affitti brevi, una soluzione semplice e conveniente per iniziare in regola:
👉🔗 Affitti brevi in regime forfettario
📝 Procedura per aprire Partita IVA per affitti brevi
Se decidi di gestire gli affitti brevi in modo professionale e continuativo, non basta più dichiarare i redditi: devi aprire Partita IVA e adempiere a una serie di obblighi burocratici.
Ecco la procedura:
- Scelta del regime fiscale
- Molti iniziano con il regime forfettario, se hanno i requisiti (fatturato entro 85.000 € annui, niente partecipazioni in società, ecc.), perché semplifica la contabilità e applica un’imposta sostitutiva agevolata.
- In alternativa c’è il regime semplificato o ordinario.
- Apertura della Partita IVA
- Va presentata la dichiarazione di inizio attività all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12).
- L’attività di affitti brevi professionali viene inquadrata come attività ricettiva non alberghiera.
- Il codice ATECO più utilizzato è 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
In alcuni casi, se si gestiscono più immobili in forma imprenditoriale, possono essere valutati altri codici ATECO della sezione 55.
- Iscrizione INPS e INAIL
- Se l’attività è svolta in forma imprenditoriale, occorre l’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS.
- In caso di dipendenti, va aperta anche posizione INAIL.
- Presentazione della SCIA al Comune
- Prima di iniziare ad accogliere ospiti, è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune in cui si trova l’immobile.
- La SCIA certifica che l’alloggio rispetta i requisiti igienico-sanitari, edilizi e di sicurezza previsti dalla normativa regionale e comunale.
- Una volta protocollata, puoi iniziare subito l’attività.
💡 In sintesi: per passare da un affitto occasionale a un’attività di affitti brevi vera e propria serve Partita IVA, codice ATECO corretto, iscrizione agli enti previdenziali e una SCIA presentata al Comune. Solo così sarai perfettamente in regola e potrai gestire la tua attività come un vero host professionale.
Se il Comune dove si trova l’immobile prevede la tassa di soggiorno, l’host è tenuto a:
💰 Riscattarla dal cliente
🏛️ Versarla al Comune secondo le scadenze
ℹ️ Airbnb e Booking in alcune città la versano direttamente, ma è sempre bene verificare.
🔐 Quali sono gli obblighi di sicurezza per gli affitti brevi?
Gestire un affitto breve non significa soltanto accogliere ospiti e incassare i canoni: chi affitta ha anche il dovere di garantire la sicurezza dell’immobile. In pratica, la casa deve essere in condizioni tali da non mettere a rischio chi vi soggiorna.
Gli obblighi principali riguardano:
- Impianti a norma: elettrico, idrico e gas devono rispettare le norme di legge ed essere mantenuti in buono stato.
- Certificazione energetica (APE): necessaria in caso di :contratti scritti, ma comunque consigliata come buona prassi di trasparenza.
- Presenza di estintori o rilevatori di fumo (se richiesti dalle normative locali o dal regolamento condominiale).
- Conformità delle dotazioni: serrature funzionanti, finestre sicure, infissi idonei.
- Rispetto delle norme antincendio: per le strutture con più unità o posti letto elevati possono esserci regole aggiuntive, stabilite da Regione o Comune.
Inoltre, è sempre raccomandato fornire agli ospiti informazioni chiare sulle uscite di emergenza, sui numeri utili e sulle regole da rispettare nell’alloggio.
💡 In sintesi: un appartamento destinato agli affitti brevi deve offrire gli stessi standard minimi di sicurezza di una normale abitazione, con qualche accortezza in più, perché l’ospite non conosce la casa e deve potersi muovere in tranquillità fin dal pr
🚨 Sanzioni e controlli
Tra le principali sanzioni:
- Fino a 5.000€ per mancanza di CIR o SCIA
- Fino a 3 anni di reclusione per mancata comunicazione ospiti
- Multe per mancato pagamento della tassa di soggiorno
- Verifiche fiscali in caso di redditi non dichiarati
❓ Domande Frequenti sugli Affitti Brevi
Clicca sulle freccette per leggere tutti gli approfondimenti.
Devo avere una Partita IVA per fare affitti brevi?
No, non sempre. Se l’attività è saltuaria e non organizzata in forma imprenditoriale, puoi operare da privato. La Partita IVA è obbligatoria se offri servizi aggiuntivi o gestisci più immobili con continuità.
Serve registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate?
👉 Solo se la durata supera i 30 giorni. Per gli affitti brevi (entro i 30 giorni), non è necessaria la registrazione.
Cosa succede se non comunico gli ospiti alla Questura?
👉 È un obbligo di legge. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche gravi. Va fatto entro 24 ore dal check-in.
È obbligatorio indicare il CIR nell’annuncio?
👉 Sì. Dal 2021 è obbligatorio in molte regioni italiane. Senza CIR negli annunci online (es. Airbnb), si rischiano multe fino a 5.000 euro.
Posso scegliere la cedolare secca per affitti brevi?
👉 Sì, se sei un privato. La cedolare secca ti permette di applicare un’aliquota del 21% sostitutiva dell’IRPEF.
La tassa di soggiorno è obbligatoria?
👉 Dipende dal Comune. Se prevista, sei tenuto a riscuoterla dagli ospiti e versarla secondo le scadenze locali.
Devo emettere fattura agli ospiti?
👉 No, se operi da privato. Ma devi sempre tenere traccia dei pagamenti. Se hai Partita IVA, la fattura è obbligatoria.
Cosa rischio se affitto senza essere in regola?
👉 Sanzioni amministrative, fiscali e, in alcuni casi, anche penali. Inoltre, potresti essere escluso dalle piattaforme di intermediazione.
Posso affittare anche solo una stanza?
👉 Certamente. Puoi affittare l’intero immobile o una sola stanza, purché rispetti le normative locali e comunichi i dati degli ospiti.
Che differenza c'è tra casa vacanze e affitti brevi?
👉 Gli affitti brevi non prevedono servizi accessori (colazione, pulizia giornaliera, ecc.) e non richiedono licenze specifiche. Se offri servizi tipici da hotel o B&B, serve aprire Partita IVA e seguire una normativa diversa.
Quali sono le migliori piattaforme per affitti brevi?
Oggi chi vuole affittare una casa o un appartamento per periodi brevi ha a disposizione numerose piattaforme online. Le più utilizzate in Italia sono:
- Airbnb: la più conosciuta a livello mondiale, con una community enorme e strumenti pratici per gestire prenotazioni e pagamenti.
- Booking.com: nata per gli hotel, ma sempre più usata anche per appartamenti e case vacanze, con grande visibilità internazionale.
- Vrbo (ex HomeAway): molto diffusa soprattutto negli Stati Uniti ed Europa, ideale se punti a un pubblico di famiglie e gruppi.
- Expedia: piattaforma connessa a tanti portali partner, utile per dare ampia esposizione all’annuncio.
- Portali italiani (come Subito, Immobiliare.it o CaseVacanza.it): più mirati al mercato interno e spesso meno costosi in termini di commissioni.
La scelta dipende dal tuo target: se vuoi ospiti stranieri, meglio puntare su Airbnb o Booking; se ti rivolgi principalmente a italiani, i portali nazionali possono funzionare benissimo. Molti host, per massimizzare le prenotazioni, decidono di essere presenti su più piattaforme contemporaneamente (magari usando un channel manager per sincronizzare i calendari).
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