Quando si parla di locazione si fa riferimento al diritto riconosciuto a un soggetto, sia esso persona fisica o giuridica, di godere di una cosa immobile o mobile per uno specifico lasso di tempo, a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. In generale, a seconda del periodo della locazione, essa è definita breve (massimo 30 giorni), a uso transitorio (massimo 18 mesi), ordinaria (maggiore di 18 mesi). In questo articolo cerchiamo di comprendere meglio il funzionamento della prima tipologia. E nello specifico andremo a capire quante tasse affitti brevi ci sono da pagare.
Caratteristiche affitti brevi
Affinché si tratti di una locazione breve, inoltre, occorre rispettare alcune caratteristiche. Nello specifico:
- l’immobile preso in affitto breve deve essere a uso abitativo
- la durata dell’affitto breve non deve superare i 30 giorni all’anno
- il contratto non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
- non si è soggetti a imposte di registro né di bollo per il contratto
- i soggetti coinvolti nel contrattodilocazionedevono essere persone fisiche
- la locazione breve può essere esercitata dal proprietario dell’immobile,dalsublocatario e dal comodatario
Tasse affitti brevi
La normativa di riferimento per le tasse affitti brevi è contenuta nel DL 50/2017 e nella circolare numero 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.
Le due tasse affitti brevi riguardano la cedolare secca e l’IRPEF.
Affitti brevi e cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta pari al 21% del guadagno totale sui redditi da affitti brevi, la quale va a sostituire l’Irpef, ovvero il classico regime ordinario, e le tasse comunali o regionali che vengono applicate sul contratto di affitto. Gli immobili affittati devono essere per godimento terzi e non utilizzati come dimora dal proprietario.
La cedolare secca è applicabile ai redditi derivanti dagli affitti brevi solo nei casi di gestione dell’immobile al di fuori dell’attività d’impresa, con un limite di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Affitti brevi e IRPEF
Se non sussistono le condizioni per la cedolare secca, i redditi derivanti da affitti brevi sono soggetti a tassazione IRPEF. Questo significa che tutti i proventi percepiti dagli affitti concorrono a formare il reddito.
Il reddito da affitti brevi è imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare. Il 5% residuo è una deduzione forfettaria. Questo significa che il 95% del reddito da affitto è assoggettato a tassazione seguendo gli scaglioni IRPEF. Mentre sul 5% non pagherai imposte sul reddito.
Affitti brevi e partita IVA
Nel momento in cui non rispettano più i requisiti della cedolare secca, e quindi l’attività di locazione ha carattere imprenditoriale, occorre aprire la partita iva. In questo caso le scelte sono 3: regime forfettario, regime semplificato e regime ordinario.
Il regime forfettario è adatto a chi è agli inizi. La gestione contabile è molto semplificata e le fatture sono esenti IVA. Il codice ateco di riferimento per attività di locazione è 55.20.51.
Le tasse dovute sono pari al 15% o al 5% della base imponibile, calcolata comunque q forfait.
Il regime semplificato prevede l’IVA in fattura, ma i costi sono “scaricabili”. Questo significa che le tasse sono pagate sulla base di un marigine reale, ma seguendo gli scaglioni IRPEF (all’aumentare del fatturato aumenta l’imposta da applicare al reddito).
Il regime ordinario (tipico delle società di capitali), ha costi di gestione molto più alti, ma consente un’importante ottimizzazione fiscale, ma si tratta di una scelta adatta a imprese strutturate e con un volume di affari molto alto.
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