Quanto mi costa comprare una casa?

Quanto mi costa comprare una casa?

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Come si calcolano le imposte per l’acquisto di una nuova casa? Scoprilo in pochi secondi

Vediamo insieme come orientarsi nella giungla delle imposte di registro, IVA, imposte Ipotecarie e Catastali e cerchiamo di capire quanto ci costa complessivamente l’acquisto di una nuova casa!

Per acquistare una casa occorre stipulare un contratto di compravendita davanti al notaio (rogito) che provvederà a depositare presso la conservatoria il suo contenuto: quindi il primo costo da sostenere riguarda proprio la parcella del Notaio.

Quali sono le imposte che si applicano alla compravendita?

L’atto di compravendita è soggetto a diverse tipologie di imposte (imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria e IVA), che variano a seconda delle caratteristiche dell’acquirente, del venditore e della tipologia di immobile. In questo articolo, analizziamo le ipotesi di acquisto da parte di un soggetto privato.

Quali imposte si applicano se l’acquirente è un privato?

Le imposte da versare al momento dell’acquisto di una casa dipendono da vari fattori. Ad esempio, occorre verificare se il venditore è un privato o un’impresa e se l’acquirente acquista la prima, la seconda casa o un’abitazione di lusso. Più precisamente vediamo nelle tabelle che seguono per ogni tipologia quali imposte e in che misura applicarle.

ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
Privato No 9% 50€ 50€
Impresa, con vendita
esente da Iva
No 9% 50€ 50€
Impresa, con vendita
soggetta a Iva
10/22% 200 € 200 € 200

ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

VENDITORE IVA       REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
Privato No 2% 50€ 50€
Impresa, con vendita
esente da Iva
No 2% 50€ 50€
Impresa, con vendita
soggetta a Iva
4% 200 € 200 € 200 €

Occorre precisare che se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, ad eccezione dei seguenti casi:

  • vendite effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla fine dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva
  • vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita)

Quando si versano le imposte sul trasferimento?

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quale è il valore su cui calcolare le imposte?

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze
  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Esempio di calcolo del valore catastale:

Prima casa e pertinenze = Rendita catastale x 1,05 x 110

Altri fabbricati= Rendita catastale x 1,05 x 120

Per esempio, per una abitazione (non prima casa) che ha una rendita catastale di 800 euro, l’importo su cui applicare l’imposta di registro è pari a: 800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Una volta acquistata una casa cosa devo fare?

Successivamente all’acquisto, c’è tutta una serie di adempimenti da effettuare.

Infatti, ogni atto immobiliare va registrato, trascritto nei Registri immobiliari, volturato nella banca dati catastaleQuesti adempimenti, tuttavia, sono effettuati direttamente dal notaio, che trasmette telematicamente il cosiddetto “Modello unico informatico”.

Spetta, invece, al proprietario occuparsi dei riflessi reddituali dell’acquisto. L’immobile produce, generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Allo stesso tempo, in dichiarazione possono essere richieste agevolazioni fiscali (sotto forma di detrazioni Irpef) per oneri sostenuti per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, per l’accensione di un mutuo, eccetera.

Per fare qualche esempio, il proprietario può portare in detrazione dall’Irpef l’eventuale commissione pagata all’agenzia immobiliare per l’acquisto dell’abitazione principale o una parte degli interessi compresi nella rata di mutuo acceso per acquistare l’immobile stesso.

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