La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili abitativi di tassare i canoni di locazione con un’imposta sostitutiva, evitando l’applicazione dell’IRPEF e di alcune imposte normalmente dovute sui contratti di affitto.
Negli ultimi anni la disciplina è stata modificata più volte, soprattutto per quanto riguarda gli affitti brevi e le relative aliquote. Per questo motivo molti proprietari si chiedono:
- Cos’è la cedolare secca?
- Come funziona nel 2026?
- Chi può utilizzarla?
- Quando conviene rispetto alla tassazione ordinaria?
- Quali aliquote si applicano?
- Come si esercita l’opzione?
In questa guida trovi tutte le risposte, con esempi pratici, casi particolari e riferimenti alle regole oggi in vigore.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 che permette ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire la tassazione IRPEF ordinaria con un’imposta calcolata direttamente sul canone di locazione.
Scegliendo questo regime il locatore paga un’unica imposta sostitutiva che prende il posto di:
- IRPEF sul reddito derivante dall’affitto;
- addizionale regionale IRPEF;
- addizionale comunale IRPEF;
- imposta di registro sul contratto di locazione;
- imposta di bollo dovuta per registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
In cambio, il proprietario rinuncia per tutta la durata dell’opzione ad aggiornare il canone di locazione, compreso l’adeguamento ISTAT, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.
La cedolare secca nasce con un duplice obiettivo:
- semplificare gli adempimenti fiscali dei proprietari;
- incentivare la registrazione dei contratti di locazione contrastando gli affitti in nero.
Oggi rappresenta una delle modalità di tassazione più utilizzate per gli immobili abitativi concessi in locazione.
Come funziona la cedolare secca
Il funzionamento è piuttosto semplice.
Il proprietario dell’immobile sceglie volontariamente di aderire alla cedolare secca al momento della registrazione del contratto oppure successivamente, in occasione della proroga.
Una volta esercitata l’opzione:
- il canone di locazione viene tassato con un’aliquota fissa prevista dalla legge;
- il reddito derivante da quel contratto non viene assoggettato all’IRPEF ordinaria;
- non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo sul contratto.
L’imposta viene versata con il modello F24 utilizzando gli stessi termini previsti per il saldo e gli acconti delle imposte sui redditi.
È importante ricordare che la cedolare secca riguarda esclusivamente la tassazione del reddito da locazione: il proprietario continua comunque a essere soggetto agli altri tributi eventualmente dovuti sull’immobile, come IMU o altre imposte locali, quando previste.
Chi può utilizzare la cedolare secca
Non tutti i proprietari possono scegliere questo regime fiscale.
La cedolare secca può essere utilizzata esclusivamente dalle persone fisiche che concedono in locazione immobili abitativi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
Possono quindi aderire:
- proprietari;
- comproprietari;
- titolari di usufrutto;
- altri soggetti titolari di un diritto reale di godimento sull’immobile.
Non possono invece optare per la cedolare secca:
- società di capitali;
- società di persone;
- enti commerciali;
- imprenditori che locano immobili nell’ambito della propria attività;
- professionisti che concedono in locazione immobili strumentali riferibili alla loro attività.
Se un immobile è posseduto da più comproprietari, ciascuno può decidere autonomamente se aderire o meno alla cedolare secca limitatamente alla propria quota.
Per quali immobili si applica
La cedolare secca riguarda esclusivamente gli immobili ad uso abitativo.
Rientrano generalmente nel regime:
- appartamenti;
- ville;
- case indipendenti;
- porzioni di immobili abitativi;
- relative pertinenze (box, cantine, posti auto), purché locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto collegato.
Sono normalmente interessate le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione degli immobili classificati A/10 (uffici e studi privati).
Restano invece esclusi:
- negozi;
- uffici;
- capannoni;
- laboratori;
- immobili strumentali;
- terreni;
- immobili locati nell’ambito di attività d’impresa.
Negli anni passati è stata prevista una disciplina temporanea per alcuni immobili commerciali, ma oggi la cedolare secca continua ad applicarsi ordinariamente soltanto agli immobili abitativi.
Approfondimento: Se ti interessa la disciplina applicata ai negozi, puoi leggere il nostro articolo dedicato sulla cedolare secca per immobili commerciali.
Aliquote della cedolare secca
Uno degli aspetti più importanti da conoscere riguarda l’aliquota applicabile.
Non esiste infatti un’unica percentuale: la legge prevede aliquote differenti in base alla tipologia di contratto.
Nel 2026 le principali aliquote sono:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti dalla normativa;
- 26% per gli affitti brevi oltre il primo immobile, secondo la disciplina vigente.
Vediamo nel dettaglio ciascun caso.
Cedolare secca al 21%
L’aliquota del 21% rappresenta la forma ordinaria della cedolare secca.
Si applica principalmente ai contratti di locazione a canone libero, come i contratti abitativi 4+4, disciplinati dalla legge n. 431/1998.
L’imposta viene calcolata direttamente sul canone annuo pattuito nel contratto, senza applicare gli scaglioni IRPEF.
È generalmente la soluzione più semplice e viene scelta dalla maggior parte dei proprietari che concedono in locazione abitazioni con contratti ordinari.
Cedolare secca al 10%
L’aliquota ridotta del 10% è prevista per alcune specifiche tipologie di contratto, tra cui:
- contratti a canone concordato;
- contratti stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa;
- altri casi espressamente previsti dalla normativa.
Per beneficiare dell’aliquota agevolata è necessario rispettare tutti i requisiti richiesti dalla legge e dagli accordi territoriali applicabili nel Comune in cui è situato l’immobile.
Per questo motivo è consigliabile verificare attentamente la corretta redazione del contratto prima della registrazione.
Cedolare secca al 26% per gli affitti brevi
Dal 2024 la disciplina degli affitti brevi è stata modificata.
L’aliquota della cedolare secca è infatti:
- 21% per un solo immobile destinato ad affitti brevi individuato dal contribuente;
- 26% per gli ulteriori immobili destinati ad affitti brevi.
La normativa sugli affitti brevi è particolarmente articolata e coinvolge anche altri adempimenti, come il Codice Identificativo Nazionale (CIN), gli obblighi comunicativi e gli eventuali limiti oltre i quali l’attività può essere considerata imprenditoriale.
Per approfondire tutti questi aspetti ti consigliamo di consultare la nostra Guida completa agli Affitti Brevi, dove analizziamo nel dettaglio il regime fiscale, gli adempimenti e le novità normative.
Come si esercita l’opzione per la cedolare secca
La cedolare secca non si applica automaticamente: il proprietario dell’immobile deve esercitare un’apposita opzione comunicandola all’Agenzia delle Entrate.
L’opzione può essere esercitata:
- al momento della registrazione del contratto di locazione;
- in occasione della proroga del contratto;
- per ciascuna annualità successiva, nei casi consentiti dalla normativa.
La scelta riguarda il singolo contratto di locazione e vincola il locatore per l’annualità di riferimento, salvo successiva revoca.
È importante ricordare che, optando per la cedolare secca, il proprietario rinuncia ad applicare qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, compresa la rivalutazione ISTAT, per tutto il periodo in cui il regime rimane in vigore.
Modello RLI
L’opzione per la cedolare secca viene esercitata attraverso il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), utilizzato per gestire i principali adempimenti relativi ai contratti di locazione.
Con il modello RLI è possibile:
- registrare un nuovo contratto di locazione;
- comunicare la scelta della cedolare secca;
- effettuare la proroga del contratto;
- comunicare la cessione del contratto;
- registrare la risoluzione anticipata;
- revocare l’opzione per la cedolare secca.
Il modello può essere trasmesso:
- direttamente dal contribuente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
- tramite un intermediario abilitato, come un commercialista o un CAF.
L’utilizzo del modello RLI consente di gestire in modo telematico l’intero ciclo di vita del contratto di locazione.
Registrazione del contratto
Se il proprietario intende applicare la cedolare secca fin dall’inizio della locazione, deve esercitare l’opzione al momento della registrazione del contratto.
La registrazione deve essere effettuata, salvo casi particolari, entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza del contratto, se precedente.
Durante la compilazione del modello RLI sarà sufficiente selezionare l’apposita opzione relativa alla cedolare secca.
Una volta registrato il contratto:
- non è dovuta l’imposta di registro;
- non è dovuta l’imposta di bollo;
- il canone sarà tassato secondo l’aliquota prevista dalla cedolare secca.
Proroga del contratto
La cedolare secca può essere mantenuta anche quando il contratto viene prorogato.
In occasione della proroga il locatore può:
- confermare la scelta della cedolare secca;
- revocarla e tornare alla tassazione ordinaria.
La proroga viene comunicata mediante il modello RLI.
Anche durante il periodo di proroga, se resta valida l’opzione per la cedolare secca, continuano a non essere dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto.
Revoca della cedolare secca
L’adesione alla cedolare secca non è definitiva.
Il proprietario può infatti decidere di revocare l’opzione e ritornare al regime ordinario IRPEF.
La revoca produce effetti dall’annualità successiva e comporta il ritorno al regime fiscale ordinario, con il conseguente obbligo di versare nuovamente:
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo, quando dovuta;
- l’IRPEF sul reddito derivante dalla locazione.
La revoca viene comunicata tramite il modello RLI nei termini previsti dalla normativa.
Naturalmente, negli anni successivi sarà possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca, se sussistono ancora i requisiti.
Come si paga la cedolare secca
La cedolare secca viene versata con le stesse modalità previste per le imposte sui redditi.
Il pagamento avviene mediante Modello F24, utilizzando gli specifici codici tributo messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Come avviene per l’IRPEF, il contribuente versa:
- il saldo relativo all’anno precedente;
- gli eventuali acconti dovuti per l’anno in corso.
L’importo da versare viene normalmente determinato nella dichiarazione dei redditi (Modello Redditi Persone Fisiche o Modello 730, quando consentito).
Acconto della cedolare secca
Quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, il contribuente deve versare anche un acconto relativo all’anno in corso.
L’acconto viene generalmente calcolato sulla base dell’imposta dovuta per l’anno precedente e può essere versato:
- in un’unica soluzione;
- oppure in due rate, secondo le regole previste per le imposte sui redditi.
Le scadenze coincidono normalmente con quelle previste per IRPEF e altre imposte derivanti dalla dichiarazione dei redditi.
Saldo della cedolare secca
Il saldo rappresenta l’imposta effettivamente dovuta per il periodo d’imposta concluso.
Nel corso dell’anno successivo il contribuente versa:
- il saldo relativo all’anno precedente;
- contestualmente il primo acconto dell’anno in corso, se dovuto.
L’importo viene determinato nella dichiarazione dei redditi tenendo conto degli eventuali acconti già versati.
Codici tributo
Il pagamento della cedolare secca avviene mediante modello F24 utilizzando gli appositi codici tributo istituiti dall’Agenzia delle Entrate.
I principali sono:
| Codice tributo | Utilizzo |
|---|---|
| 1840 | Prima rata di acconto |
| 1841 | Seconda rata o acconto in unica soluzione |
| 1842 | Saldo |
| 1843 | Interessi da ravvedimento operoso |
| 1844 | Sanzioni da ravvedimento operoso |
L’utilizzo del corretto codice tributo è fondamentale per evitare errori di versamento.
Se il pagamento viene effettuato oltre la scadenza, è spesso possibile regolarizzare la posizione mediante il ravvedimento operoso, versando imposta, interessi e sanzioni ridotte con gli appositi codici tributo.
Quando conviene la cedolare secca
La domanda che molti proprietari si pongono è: la cedolare secca conviene davvero?
La risposta è: dipende.
Sebbene nella maggior parte dei casi la cedolare secca rappresenti la soluzione fiscalmente più vantaggiosa, non esiste una risposta valida per tutti. La convenienza deve essere valutata considerando la situazione personale del contribuente, il reddito complessivo, la tipologia del contratto di locazione e l’aliquota applicabile.
In generale, la cedolare secca è tanto più conveniente quanto più elevata sarebbe l’aliquota IRPEF applicabile al reddito derivante dalla locazione.
Tra i principali vantaggi della cedolare secca troviamo:
- tassazione con aliquota fissa del 21%, del 10% o del 26% a seconda dei casi;
- nessuna applicazione degli scaglioni IRPEF sul reddito da locazione;
- esenzione dall’imposta di registro;
- esenzione dall’imposta di bollo;
- maggiore semplicità nella gestione fiscale del contratto.
Per molti proprietari questi vantaggi si traducono in un risparmio fiscale significativo e in minori adempimenti amministrativi.
La convenienza aumenta generalmente quando:
- il contribuente possiede già redditi elevati e rientra negli scaglioni IRPEF più alti;
- il contratto beneficia dell’aliquota agevolata del 10%;
- il canone di locazione è consistente;
- il proprietario non è interessato ad applicare l’adeguamento ISTAT del canone.
Naturalmente ogni situazione deve essere valutata singolarmente.
Quando NON conviene la cedolare secca
Esistono anche situazioni nelle quali il regime ordinario può risultare più vantaggioso.
Ad esempio, la cedolare secca potrebbe non essere conveniente quando:
- il contribuente ha redditi complessivi molto bassi e quindi rientra nei primi scaglioni IRPEF;
- la perdita dell’adeguamento ISTAT comporta un mancato incremento del canone particolarmente rilevante;
- la tassazione ordinaria permette di beneficiare di particolari deduzioni o agevolazioni che incidono sulla convenienza complessiva;
- il contratto presenta caratteristiche particolari che richiedono una valutazione fiscale specifica.
Inoltre è bene ricordare che il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non concorrendo alla formazione dell’IRPEF, viene comunque considerato in diversi casi per la verifica di requisiti reddituali previsti da altre norme (ad esempio alcune agevolazioni o prestazioni collegate al reddito complessivo).
Per questo motivo è sempre opportuno effettuare un’analisi personalizzata prima di scegliere il regime fiscale.
Cedolare secca oppure IRPEF?
La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria rappresenta uno degli aspetti più importanti nella gestione di un immobile locato.
Con il regime ordinario il reddito derivante dall’affitto confluisce nel reddito complessivo del contribuente ed è tassato secondo gli scaglioni IRPEF vigenti, oltre alle addizionali regionali e comunali.
Con la cedolare secca, invece, il reddito viene tassato separatamente mediante un’imposta sostitutiva.
Di seguito una tabella che sintetizza le principali differenze.
| Aspetto | Cedolare secca | Tassazione IRPEF |
|---|---|---|
| Aliquota | Fissa (21%, 10% o 26%) | Progressiva per scaglioni |
| IRPEF | Non dovuta sul reddito da locazione | Dovuta |
| Addizionali regionali e comunali | Non dovute | Dovute |
| Imposta di registro | Non dovuta | Dovuta |
| Imposta di bollo | Non dovuta | Dovuta |
| Aggiornamento ISTAT del canone | Non consentito | Consentito |
| Semplicità di gestione | Elevata | Maggiore complessità |
Non esiste una scelta valida per tutti.
La soluzione migliore dipende da diversi fattori, tra cui:
- reddito complessivo del proprietario;
- tipologia del contratto;
- canone annuo;
- aliquota IRPEF personale;
- interesse ad aggiornare periodicamente il canone.
Per questo motivo è consigliabile effettuare sempre una simulazione prima di optare per uno dei due regimi.
Calcolo della cedolare secca con esempi
La cedolare secca si calcola applicando l’aliquota prevista direttamente al canone annuo di locazione.
Vediamo alcuni esempi pratici.
Esempio 1 – Contratto a canone libero (21%)
Canone annuo: 12.000 euro
Aliquota: 21%
Imposta dovuta:
12.000 × 21% = 2.520 euro
In questo caso il proprietario non pagherà IRPEF sul reddito derivante da quel contratto né l’imposta di registro e di bollo.
Esempio 2 – Contratto a canone concordato (10%)
Canone annuo: 9.600 euro
Aliquota: 10%
Imposta dovuta:
9.600 × 10% = 960 euro
L’aliquota ridotta rende generalmente questo regime estremamente conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
Esempio 3 – Affitto breve (26%)
Secondo immobile destinato ad affitti brevi.
Canone annuo: 15.000 euro
Aliquota: 26%
Imposta dovuta:
15.000 × 26% = 3.900 euro
Per gli affitti brevi è sempre opportuno verificare attentamente quale aliquota sia applicabile e se ricorrono i presupposti per essere considerati attività imprenditoriale.
È sempre sufficiente confrontare le aliquote?
No.
Molti proprietari confrontano semplicemente il 21% con la propria aliquota IRPEF, ma il confronto corretto è più articolato.
Occorre infatti considerare anche:
- addizionali regionali;
- addizionali comunali;
- imposta di registro;
- imposta di bollo;
- rinuncia agli adeguamenti ISTAT;
- eventuali effetti sul reddito complessivo.
Per questo motivo una simulazione effettuata da un professionista consente di individuare con precisione il regime fiscalmente più conveniente.
Errori più frequenti sulla cedolare secca
La disciplina della cedolare secca è apparentemente semplice, ma nella pratica vengono commessi numerosi errori che possono comportare imposte non dovute, sanzioni o la perdita dell’agevolazione.
Ecco i più frequenti.
1. Pensare che la cedolare secca sia sempre conveniente
È probabilmente l’errore più diffuso.
Molti proprietari scelgono automaticamente la cedolare secca senza confrontarla con la tassazione ordinaria.
In realtà ogni situazione deve essere analizzata singolarmente.
2. Dimenticare di esercitare l’opzione
La cedolare secca non si applica automaticamente.
Se il locatore non comunica correttamente l’opzione tramite il modello RLI, il contratto sarà assoggettato alla tassazione ordinaria.
3. Applicare la cedolare secca a immobili che non possono beneficiarne
La cedolare secca riguarda esclusivamente gli immobili abitativi e i casi espressamente previsti dalla normativa.
Non può essere estesa automaticamente a tutte le tipologie di immobili.
4. Continuare ad aumentare il canone con l’ISTAT
Una volta scelta la cedolare secca, il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.
Applicare comunque gli aumenti può creare contestazioni con l’inquilino.
5. Sbagliare il calcolo degli acconti
Gli acconti della cedolare secca seguono regole specifiche e devono essere calcolati correttamente.
Un errore può comportare sanzioni e interessi.
6. Utilizzare codici tributo errati
Anche un semplice errore nella compilazione del modello F24 può generare irregolarità nei versamenti.
È quindi importante verificare sempre il corretto codice tributo prima dell’invio.
7. Non rivalutare la convenienza negli anni successivi
La convenienza della cedolare secca può cambiare nel tempo.
Una variazione del reddito personale, del canone di locazione o della normativa fiscale potrebbe rendere più conveniente il regime ordinario.
Per questo motivo è consigliabile riesaminare periodicamente la propria situazione fiscale, soprattutto in occasione del rinnovo o della proroga del contratto.
Domande frequenti sulla cedolare secca (FAQ)
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione. Possono aderire anche usufruttuari e comproprietari limitatamente alla propria quota.
La cedolare secca si applica agli immobili ad uso abitativo appartenenti, in linea generale, alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa A/10) e alle relative pertinenze locate insieme all’abitazione o con contratto collegato.
Le principali aliquote previste sono:
* 21% per i contratti a canone libero;
* 10% per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti dalla legge;
* 26% per gli affitti brevi oltre il primo immobile individuato dal contribuente.
Sì.
La cedolare secca sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali regionali e comunali, oltre all’imposta di registro e all’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.
No.
Optando per la cedolare secca non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo sul contratto di locazione, comprese le proroghe, salvo casi particolari previsti dalla normativa.
Sì.
Il locatore può revocare l’opzione e ritornare alla tassazione ordinaria comunicandolo all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI nei termini previsti dalla legge.
No.
Sebbene nella maggior parte dei casi sia fiscalmente conveniente, la scelta deve essere valutata considerando il reddito complessivo del contribuente, l’aliquota IRPEF personale, il tipo di contratto e la rinuncia all’adeguamento ISTAT.
No.
Per tutta la durata dell’opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.
L’opzione viene comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI, normalmente al momento della registrazione del contratto oppure in occasione della proroga.
Sì.
Anche gli affitti brevi possono beneficiare della cedolare secca, ma sono soggetti a una disciplina specifica che prevede aliquote differenti e ulteriori adempimenti fiscali.
Per approfondire consulta la nostra guida dedicata agli affitti brevi.
Attualmente no.
La disciplina sperimentale prevista nel 2019 per alcuni immobili commerciali non è più applicabile ai nuovi contratti.
Se vuoi approfondire l’argomento puoi leggere il nostro articolo dedicato alla cedolare secca per i negozi.
Le scadenze coincidono generalmente con quelle previste per le imposte sui redditi.
Il contribuente versa il saldo relativo all’anno precedente e gli eventuali acconti dell’anno in corso tramite modello F24.
L’imposta si ottiene applicando l’aliquota prevista (21%, 10% o 26%) direttamente al canone annuo di locazione.
Se il locatore non comunica correttamente la scelta della cedolare secca, il contratto viene assoggettato al regime ordinario di tassazione.
In alcuni casi è possibile regolarizzare la posizione utilizzando gli strumenti previsti dalla normativa.
Non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato.
Una simulazione effettuata da un professionista consente di confrontare la tassazione ordinaria con quella sostitutiva e individuare la soluzione fiscalmente più conveniente.
Hai dubbi sulla cedolare secca?
Ogni contratto di locazione presenta caratteristiche differenti e una scelta errata può comportare il pagamento di imposte più elevate del necessario.
Se desideri sapere se la cedolare secca è davvero la soluzione più conveniente per il tuo caso, il nostro Studio può analizzare la tua situazione e aiutarti a scegliere il regime fiscale più vantaggioso.
Richiedi una consulenza personalizzata: analizzeremo il tuo contratto, confronteremo la tassazione ordinaria con la cedolare secca e ti indicheremo la soluzione più conveniente prima della registrazione o del rinnovo del contratto.
