Hai una casa al mare e fai affitti brevi? Oppure affitti una casa tramite Airbnb? In quest’ultimo caso dovrebbe esserti stata addebitata la cedolare secca sul canone che hai percepito. Nel post troverai tutto quello che devi sapere per stare in regola con il fisco.
I contratti per affitti brevi o locazione turistica hanno registrato importanti novità negli ultimi anni in merito alla tassazione dei proventi derivanti appunto dalle locazioni brevi. Vediamo insieme come funziona la tassazione delle locazioni brevi.
Cosa sono le locazioni o affitti brevi?
Per locazioni brevi o contratti di locazione turistica si intendono i contratti di affitto stipulati da una persona fisica, al di fuori dell’attività di impresa, direttamente o avvalendosi di intermediari, della durata non superiore a 30 giorni, includendo anche i servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali.
Dal 1° giugno 2017, a questi contratti è possibile applicare in via opzionale le disposizioni del regime della cedolare secca che prevedono un’imposta sostitutiva con aliquota del 21% sui redditi derivanti dalla locazione. Tale possibilità è stata inoltre estesa alle sublocazioni e alle concessioni dell’immobile a titolo oneroso.
Il ruolo dell’intermediario immobiliare
Specifici adempimenti sono previsti per gli intermediari che, anche attraverso piattaforme online (come ad esempio Airbnb), mettono in contatto quei soggetti che cercano un alloggio con chi è disposto ad affittare un proprio immobile per tempi brevi.
In particolare è previsto che gli intermediari, nella stipula dei contratti di locazione breve, trasmettano i dati relativi ai contratti all’Agenzia delle Entrate. I dati da trasmettere per ciascun contratto sono:
- il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- la durata del contratto;
- il corrispettivo lordo;
- l’indirizzo dell’immobile.
L’invio dei dati deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il contratto si conclude.
Inoltre, quando gli intermediari provvedeno ad incassare il canone di locazione o i corrispettivi per i servizi, sono tenuti ad applicare una ritenuta fiscale. La ritenuta è operata al momento del versamento del corrispettivo al locatore.
In sintesi, gli intermediari devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
- trattenere una somma, pari al 21% del canone, quando intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.
I requisiti dell’immobile
I contratti per affitti brevi sono relativi ad immobili residenziali con categoria catastale compresta da A1 a A11, esclusa la A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) o anche a singole stanze dell’abitazione.
Oltre al canone di affitto dell’abitazione il contratto potrebbe prevedere la fornitura di servizi accessori ma strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo come esempio la fornitura di biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, il wi-fi o l’aria condizionata. Tali servizi potrebbero avere un costo accessorio, tassato come il canone di affitto.
Non possono, inceve, essere inclusi nei contratti per affitti brevi quei servizi che prevedono un minimo di organizzazione quali ad esempio la colazione, i pasti, le guide turistiche o di interpreti. Questi servizi non sono compatibili con il semplice contratto di locazione.
Come funziona la cedolare secca
Gli affitti brevi sono soggetti a tassazione ordinaria oppure, a scelta del contribuente, a cedolare secca del 21%. La cedolare secca è unʼimposta sostiitutiva allʼIrpef e alle addizionali regionali e comunali dovute sul reddito.
Nei contratti per affitti brevi tramite intermediario (come ad esempio airbnb) viene applicata una ritenuta del 21% sul compenso lordo percepito.
L’intermediario deve effettuare il versamento della ritenuta, entro il 16 del mese successivo, tramite modello F24. Il codice tributo da utilizzare è il seguente:
1919 “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50” .
La dichiarazione dei redditi
La ritenuta fiscale trattenuta dall’intermediario potrà essere:
- a titolo di imposta se il beneficiario opta per la cedolare secca;
- a titolo di acconto quando il beneficiario sceglie la tassazione ordinaria.
La scelta di optare o meno per la cedolare secca viene effettuata con la dichiarazione dei redditi. Infatti, è solo in questa sede che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria. Più precisamente se opta per la:
- cedolare secca con la trattenuta effettuata dall’intermediario avrà già pagato tutte le imposte dovute per il canone percepito;
- tassazione ordinaria, la ritenuta fiscale operata dallʼintermediario rappresenta un acconto sulle tasse dovute in dichiarazione.
In buona sostanza, questi redditi vanno indicati nella dichiarazione dei redditi al fine di effettuare eventuali conguagli ed evitare errori. Infatti con la dichiarazione vengono sanati gli eventuali errori commessi come ad esempio quando:
- la ritenuta non è stata applicata o è stata applicata in modo sbagliato;
- uno dei comproprietari che ha stipulato il contratto, ha versato le impsote dovute anche dagli altri comproprietari. Con la dichiarazione il comproprietario che ha effettuato il pagamento in eccesso può chiedere il rimborso e gli altri comproprietari provvedono a pagare il dovuto in base alla percentuale di proprietà.
Attenzione, il reddito soggetto a cedolare secca non fa cumulo con gli altri redditi percepiti nell’anno.
Per approfondire la disciplina fiscale sulle locazioni brevi consultare la guida fiscale sugli affitti brevi dell’agenzia delle entrate.
