Saldo IMU 2026

Dicembre, per chi possiede immobili, fa rima con IMU. Dopo l’acconto versato a giugno, arriva il momento di chiudere i conti con il saldo, da pagare entro il 16 dicembre 2026 (quest’anno un mercoledì, quindi senza slittamenti). È l’appuntamento che riguarda proprietari di seconde case, immobili locati, negozi, uffici, capannoni, terreni e aree edificabili, tutti tranne chi ha solo l’abitazione principale non di lusso, che è esente. Il saldo IMU non è sempre uguale all’acconto: dipende dalle aliquote che il Comune ha deliberato per l’anno, e qui sta il punto più delicato. Se il tuo Comune ha ritoccato le aliquote, l’intera differenza si “scarica” proprio sulla rata di dicembre. Ecco perché il saldo va calcolato con attenzione, non copiato dall’acconto.

In questo articolo vediamo come funziona il saldo IMU 2026: chi deve pagarlo, come si calcola, quali aliquote applicare (con la questione del prospetto comunale), le esenzioni e le riduzioni, i codici tributo per l’F24 e gli errori da evitare.

Chi deve pagare l’IMU (e chi no)

L’IMU è dovuta da chi possiede immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Un punto spesso frainteso: l’inquilino non paga l’IMU. Per un immobile locato, l’imposta resta a carico del proprietario; il conduttore non c’entra.

Sono tenuti al versamento, in particolare:

• i proprietari di seconde case e di immobili diversi dall’abitazione principale
• i proprietari di immobili locati (anche in cedolare secca)
• i titolari di negozi, uffici, capannoni (categorie C e D)
• i proprietari di aree edificabili e, nei casi previsti, di terreni agricoli

Non paga l’IMU chi possiede solo l’abitazione principale non di lusso (e relative pertinenze), che è esente.

La scadenza saldo IMU e come si articola il versamento

L’IMU si versa in due momenti:

• acconto: entro il 16 giugno, pari di norma al 50% dell’imposta annua calcolata con le aliquote dell’anno precedente
• saldo: entro il 16 dicembre, a conguaglio dell’intera imposta dovuta per l’anno, calcolata con le aliquote definitive deliberate dal Comune, meno quanto già versato a giugno.

In alternativa è possibile pagare tutto in un’unica soluzione a giugno, ma la maggior parte dei contribuenti versa in due rate. La regola pratica è semplice: saldo = IMU annua con aliquote definitive − acconto di giugno.

Il nodo delle aliquote: il prospetto del Comune

Qui sta la parte che rende il saldo diverso dall’acconto. Il saldo si calcola con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno, che possono differire da quelle usate a giugno.

Per dare certezza ai contribuenti, i Comuni devono approvare le aliquote tramite un prospetto standardizzato e pubblicarle sull’apposito portale del Dipartimento delle Finanze (MEF). I termini: le delibere vanno trasmesse entro il 14 ottobre e pubblicate entro il 28 ottobre. La regola di salvaguardia è importante:

• se il Comune pubblica in tempo le nuove aliquote, il saldo si calcola con quelle
• se non le pubblica nei termini, si applicano le aliquote dell’anno precedente

C’è un effetto da tenere d’occhio: poiché l’acconto di giugno è stato calcolato con le aliquote “vecchie”, un eventuale aumento deliberato dal Comune si concentra tutto sul saldo di dicembre, che quindi può pesare sensibilmente più dell’acconto. Prima di pagare, conviene sempre verificare le aliquote aggiornate del proprio Comune sul portale ufficiale.

Come si calcola l’IMU: base imponibile e aliquote

Il calcolo dell’IMU per i fabbricati parte dalla rendita catastale:

1. si prende la rendita catastale e la si rivaluta del 5%
2. la si moltiplica per il moltiplicatore della categoria catastale
3. sul risultato (la base imponibile) si applica l’aliquota deliberata dal Comune

I moltiplicatori principali: 160 per le abitazioni (categoria A, tranne A/10), 80 per uffici (A/10) e banche (D/5), 55 per i negozi (C/1), 65 per gli immobili del gruppo D (tranne D/5). Per i terreni agricoli si parte dal reddito dominicale rivalutato del 25% e si moltiplica per 135; per le aree edificabili si usa invece il valore venale di mercato.

Quanto alle aliquote, l’aliquota di base è lo 0,86% (8,6 per mille), che il Comune può aumentare fino all’1,06% (10,6 per mille) o ridurre fino ad azzerarla. Per questo due immobili identici in Comuni diversi possono pagare importi molto differenti.

Un esempio di calcolo

Seconda casa con rendita catastale di 700 euro, in un Comune con aliquota all’1,06%:

• rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro
• base imponibile: 735 × 160 = 117.600 euro
• IMU annua: 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro
• acconto di giugno (50%): 623,28 euro
• saldo di dicembre: 1.246,56 − 623,28 = 623,28 euro (se le aliquote non sono cambiate)

Se il Comune avesse aumentato l’aliquota rispetto all’anno prima, la differenza si sarebbe aggiunta tutta al saldo.

L’esenzione per l’abitazione principale

La regola cardine: l’abitazione principale non di lusso è esente dall’IMU. Per “abitazione principale” si intende l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. L’esenzione si estende alle pertinenze, nel limite di una per ciascuna delle categorie C/2 (cantina/soffitta), C/6 (box/garage) e C/7 (tettoia).

Fanno eccezione le abitazioni principali di lusso, classificate nelle categorie A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio): queste pagano l’IMU, con aliquota di base dello 0,5% (modificabile dal Comune) e una detrazione di 200 euro.

Un chiarimento utile, frutto anche della giurisprudenza costituzionale (sentenza n. 209/2022): l’esenzione per l’abitazione principale spetta al possessore che vi risiede e dimora, a prescindere dalla residenza del coniuge o dei familiari in un altro immobile.

Le riduzioni che abbassano l’imposta

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale, esistono riduzioni che alleggeriscono il conto. Le principali:

• Comodato gratuito a genitori o figli: la base imponibile si riduce del 50%, al ricorrere di precise condizioni (contratto di comodato registrato, il comodante deve possedere al massimo due abitazioni nello stesso Comune e risiedervi, l’immobile non deve essere di lusso)
  
• Immobili locati a canone concordato: l’imposta si riduce del 25%
  
• Fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: base imponibile ridotta del 50%, previo accertamento comunale (o dichiarazione sostitutiva)
  
• Fabbricati di interesse storico o artistico: base imponibile ridotta del 50%.

Queste riduzioni non sono automatiche in tutti i casi: spesso richiedono requisiti formali (registrazione del contratto, dichiarazione IMU) che è bene verificare per non perderle.

Casi particolari da conoscere

• Immobili “merce”: i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice sono esenti, finché permane tale destinazione e non sono locati
  
• Compravendite in corso d’anno: l’imposta si ripartisce tra venditore e acquirente in base ai mesi di possesso; il mese del rogito si conta in capo a chi ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni
  
• IMU deducibile per le imprese: per gli immobili strumentali, l’IMU è deducibile dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo ai fini IRPEF/IRES (non IRAP). Un aspetto da non trascurare per chi ha capannoni, uffici o negozi
  
• Soglia minima: l’IMU non è dovuta se l’importo annuo complessivo è inferiore a 12 euro (salvo diversa previsione del Comune).

Come si paga: i codici tributo F24

Il versamento avviene con il modello F24 (o con bollettino postale), indicando il codice catastale del Comune e i codici tributo in base al tipo di immobile:

• 3912 – abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9);
• 3913 – fabbricati rurali strumentali;
• 3914 – terreni agricoli;
• 3916 – aree fabbricabili;
• 3918 – altri fabbricati (è il codice più usato, per seconde case e immobili diversi);
• 3925 – immobili del gruppo D, quota Stato;
• 3930 – immobili del gruppo D, incremento Comune.

Gli importi si arrotondano all’euro. Va indicato se si tratta di acconto o saldo e l’anno di riferimento.

Gli errori da evitare

• Copiare il saldo dall’acconto. Se il Comune ha cambiato le aliquote, il saldo è diverso: va ricalcolato con le aliquote definitive pubblicate
• Non controllare il prospetto del Comune. Le aliquote aggiornate sono sul portale del Dipartimento delle Finanze: pagare “a memoria” porta a errori
• Credere che paghi l’inquilino. L’IMU è sempre a carico del proprietario, anche per gli immobili locati
• Dimenticare le riduzioni. Comodato ai figli, canone concordato, inagibilità: se spettano e non le applichi, paghi più del dovuto. Ma attenzione ai requisiti formali
• Sbagliare il codice tributo. Ogni tipologia ha il suo codice: usarne uno errato crea disallineamenti da correggere
• Arrivare al 16 dicembre impreparati. Con un eventuale aumento di aliquota concentrato sul saldo, l’importo può sorprendere: meglio calcolarlo per tempo

Saldo IMU: un conto da fare con attenzione

Il saldo IMU chiude l’anno fiscale degli immobili, ed è una scadenza che premia chi la prepara. Il calcolo in sé non è complicato, rendita rivalutata, moltiplicatore, aliquota, ma il risultato dipende dalle scelte del Comune, e un aumento di aliquota può far pesare il saldo più dell’acconto. Verificare le aliquote definitive e applicare correttamente esenzioni e riduzioni è ciò che fa la differenza tra pagare il giusto e sbagliare (in eccesso o in difetto).

Se possiedi più immobili, hai situazioni particolari (comodati, locazioni, immobili strumentali, compravendite in corso d’anno) o semplicemente vuoi la certezza di versare l’importo corretto, possiamo aiutarti: con una consulenza personalizzata calcoliamo il tuo saldo IMU con le aliquote aggiornate del Comune e ci occupiamo della compilazione dell’F24.