Hai affittato un appartamento tramite Airbnb o Booking e pensi che l’Agenzia delle Entrate conosca soltanto quello che hai indicato nella dichiarazione dei redditi?
Attenzione, perché non è così.
Le piattaforme digitali comunicano alle amministrazioni fiscali una serie di informazioni sulle locazioni e sui compensi riconosciuti ai proprietari e agli host. Questi dati possono essere utilizzati per individuare redditi non dichiarati, importi non corretti e situazioni che richiedono approfondimenti.
E non parliamo soltanto di chi gestisce decine di appartamenti. Anche il proprietario che affitta un solo immobile per pochi mesi all’anno può essere interessato dalle verifiche.
La vera novità non è che Airbnb e Booking abbiano iniziato soltanto oggi a comunicare i dati: gli obblighi esistono già da alcuni anni. È la possibilità di confrontare informazioni provenienti da fonti diverse a rendere i controlli sempre più mirati.
Vediamo quali informazioni arrivano al Fisco, come possono essere utilizzate e cosa deve verificare chi percepisce redditi da affitti brevi nel 2026.
Airbnb e Booking comunicano i dati all’Agenzia delle Entrate?
Sì. La normativa europea e quella italiana prevedono specifici obblighi di comunicazione a carico dei gestori delle piattaforme digitali.
Uno dei riferimenti principali è la direttiva europea DAC7, recepita in Italia con il D.Lgs. 32/2023.
La normativa impone ai gestori delle piattaforme interessate di raccogliere informazioni sugli utenti che realizzano determinate operazioni economiche, comprese le locazioni immobiliari, e di trasmetterle alle autorità fiscali competenti.
Se la comunicazione viene effettuata all’amministrazione fiscale di un altro Stato membro, i dati possono comunque raggiungere l’Agenzia delle Entrate italiana attraverso lo scambio automatico di informazioni.
La comunicazione DAC7 è annuale e, secondo la regola generale, deve essere effettuata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.
Ma c’è un altro aspetto importante.
L’articolo 4 del D.L. 50/2017 prevede anche specifici obblighi informativi per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve.
In altre parole, il Fisco può ricevere informazioni attraverso diversi canali, disciplinati da normative differenti.
Non bisogna quindi confondere la DAC7 con la comunicazione annuale dei contratti di locazione breve o con la Certificazione Unica emessa dagli intermediari.
Quali dati delle prenotazioni possono conoscere le autorità fiscali?
Le informazioni disponibili variano in base all’obbligo di comunicazione applicabile.
Per esempio, attraverso la DAC7 possono essere trasmessi:
- I dati identificativi e fiscali del proprietario o dell’host.
- L’indirizzo dell’immobile oggetto di locazione.
- I corrispettivi versati o accreditati, distinti per trimestre.
- Il numero delle attività di locazione effettuate.
- Le commissioni, i diritti e le imposte trattenuti o addebitati dalla piattaforma.
- Alcune informazioni relative al conto sul quale vengono accreditati i compensi, quando conosciute dalla piattaforma.
- Ulteriori dati sull’immobile e sui giorni di locazione, quando disponibili.
Le comunicazioni nazionali relative ai contratti di locazione breve comprendono invece informazioni come il codice fiscale del locatore, la durata del contratto, il corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.
Questo significa che l’Agenzia delle Entrate può disporre di elementi per confrontare i redditi dichiarati con quelli risultanti dalle comunicazioni degli intermediari.
Ecco perché limitarsi a controllare quanto è arrivato sul conto corrente non è sempre sufficiente per predisporre correttamente la dichiarazione dei redditi.
Come funzionano i controlli fiscali sugli affitti brevi?
Il punto centrale è l’incrocio delle informazioni.
L’Agenzia delle Entrate può confrontare i dati delle piattaforme con quelli presenti nelle proprie banche dati e nelle dichiarazioni fiscali.
Le verifiche possono riguardare, per esempio:
1. Redditi non dichiarati
Un proprietario riceve corrispettivi dalle piattaforme, ma nella dichiarazione non risulta alcun reddito riferibile alle locazioni.
2. Importi dichiarati inferiori a quelli comunicati
I dati fiscali indicano corrispettivi superiori a quelli riportati dal contribuente, senza che emerga immediatamente una spiegazione.
3. Numero degli immobili destinati agli affitti brevi
Le informazioni disponibili possono far emergere la presenza di più appartamenti e la necessità di verificare se l’attività sia svolta in forma imprenditoriale.
4. Applicazione non corretta della cedolare secca
Può essere verificata la corretta applicazione delle aliquote del 21% e del 26% e delle eventuali ritenute effettuate dagli intermediari.
Anche altri elementi, se legittimamente acquisiti e utilizzabili, possono contribuire all’analisi.
Tra questi assumono rilievo le informazioni relative ai soggiorni e agli adempimenti previsti per le locazioni turistiche, compresi quelli effettuati attraverso il portale Alloggiati Web.
Va però chiarita una questione fondamentale: una prenotazione, una presenza registrata o una tariffa pubblicata online non dimostrano automaticamente l’esistenza di un determinato reddito imponibile.
Le informazioni devono essere esaminate nel loro contesto, considerando soggiorni effettivi, cancellazioni, corrispettivi pattuiti e documentazione disponibile.
Il problema degli incassi: attenzione a lordo e netto
Uno degli errori più frequenti riguarda le commissioni trattenute dalle piattaforme.
Facciamo un esempio pratico.
Un proprietario affitta il proprio appartamento attraverso Booking.
| Descrizione | Importo |
|---|---|
| Canone lordo della prenotazione | € 1.000 |
| Commissione della piattaforma a carico del proprietario | € 150 |
| Somma accreditata al proprietario, prima di eventuali ritenute fiscali | € 850 |
Il proprietario controlla l’estratto conto, vede un accredito di 850 euro e pensa che quella sia la somma da dichiarare.
Ma se i 1.000 euro rappresentano il canone lordo contrattualmente pattuito, la base della cedolare secca è 1.000 euro, non 850 euro.
Le commissioni trattenute dalla piattaforma non possono essere semplicemente sottratte dalla base imponibile della cedolare secca.
Occorre inoltre distinguere gli eventuali importi riscossi per servizi della piattaforma, le somme relative all’imposta di soggiorno, le cancellazioni e le altre componenti del pagamento.
Non ogni differenza tra accredito bancario e dato comunicato costituisce un’irregolarità.
È proprio per questo che la riconciliazione tra prenotazioni, corrispettivi lordi, commissioni, ritenute e bonifici ricevuti è diventata fondamentale.
Controlli affitti brevi 2026: verifiche anche sulle tariffe pubblicate online
I controlli fiscali sugli affitti brevi non riguardano soltanto chi omette completamente di dichiarare i redditi.
Nell’ottobre 2026 sono stati segnalati casi di verifiche nelle quali l’Agenzia delle Entrate ha contestato anche l’ammontare dei canoni dichiarati, utilizzando elementi presuntivi ricavati da fonti differenti.
Tra le informazioni considerate possono rientrare:
- Le presenze degli ospiti comunicate attraverso Alloggiati Web.
- Le tariffe pubblicizzate sui portali di prenotazione.
- Le caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione.
- I dati fiscali già disponibili all’Amministrazione finanziaria.
- I corrispettivi risultanti dalle comunicazioni degli intermediari.
Il prezzo pubblicato su Airbnb o Booking dimostra quanto è stato incassato?
Non necessariamente.
Un appartamento pubblicizzato a 150 euro per notte potrebbe essere stato effettivamente affittato a un prezzo inferiore, per effetto di sconti, promozioni o accordi specifici.
Inoltre, le tariffe possono variare in relazione alla stagione, alla durata del soggiorno e alle condizioni della prenotazione.
Facciamo un esempio.
Un proprietario ha registrato 40 notti di soggiorno e dichiarato canoni per 4.000 euro.
L’Ufficio potrebbe rilevare che, in determinati periodi, l’immobile era pubblicizzato online a 150 euro per notte e approfondire la differenza rispetto ai redditi dichiarati.
Questo confronto può rappresentare un elemento di verifica, ma non dimostra automaticamente che siano stati incassati 6.000 euro.
Il contribuente deve poter documentare i corrispettivi effettivamente pattuiti e gli elementi che giustificano eventuali differenze.
Per questo è importante conservare non soltanto gli estratti conto, ma anche i dettagli delle prenotazioni, le tariffe applicate, gli eventuali sconti e la documentazione delle cancellazioni.
Cosa fare se arriva uno schema d’atto?
Prima di accettare la ricostruzione dei redditi effettuata dall’Ufficio, è fondamentale verificare gli elementi utilizzati e confrontarli con la documentazione disponibile.
Occorre inoltre valutare i termini e le modalità per presentare osservazioni nel contraddittorio, quando previsto, ed esaminare se la ricostruzione presuntiva sia adeguatamente motivata.
Un controllo basato su dati indiretti richiede un’attenta analisi dei fatti: non ogni differenza tra prezzo pubblicizzato e reddito dichiarato rappresenta necessariamente un’irregolarità fiscale.
Cedolare secca 2026: il Fisco controlla anche le aliquote
Per chi esercita locazioni brevi al di fuori dell’attività d’impresa, il regime della cedolare secca prevede:
- 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di una unità immobiliare scelta dal contribuente.
- 26% sui redditi delle ulteriori unità immobiliari che possono rientrare nel regime.
Quando l’intermediario interviene nel pagamento ed è tenuto a operare la ritenuta, questa è pari al 21% del corrispettivo lordo e viene applicata a titolo di acconto.
La presenza di una ritenuta non significa, però, che il proprietario possa ignorare il reddito nella propria dichiarazione.
Le ritenute devono essere considerate correttamente nella liquidazione delle imposte.
Per chi utilizza più piattaforme, è particolarmente importante verificare tutte le Certificazioni Uniche eventualmente rilasciate.
Dal 2026 cambia anche il limite degli appartamenti
Questa è una delle novità fiscali più importanti.
La Legge di Bilancio 2026, Legge 199/2025, ha modificato la disciplina delle locazioni brevi.
Dal periodo d’imposta 2026, chi destina tre o più appartamenti alle locazioni brevi nello stesso anno si presume esercitare un’attività imprenditoriale.
Il limite è stato quindi ridotto rispetto a quello previsto fino al 2025, che consentiva l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi fino a quattro appartamenti.
Attenzione: non significa che con uno o due appartamenti si possa sempre operare senza Partita IVA. Anche le modalità concrete di organizzazione e svolgimento dell’attività devono essere valutate.
La conseguenza è importante: chi utilizza il regime della cedolare secca deve verificare sia la corretta dichiarazione dei redditi sia il proprio inquadramento fiscale.
Per approfondire tutti gli obblighi, puoi consultare la nostra Guida completa agli affitti brevi 2026.
Controlli anche per chi affitta un solo appartamento?
Assolutamente sì.
Non esiste una regola generale che esoneri dai controlli fiscali il proprietario perché affitta un solo immobile, effettua poche prenotazioni o incassa somme modeste.
Occorre anche evitare di interpretare male alcune soglie previste dalla DAC7: la regola delle meno di 30 operazioni e dei 2.000 euro, spesso citata online, riguarda determinate vendite di beni e non rappresenta una franchigia generale per le locazioni immobiliari.
Immaginiamo una persona che durante l’estate affitti la propria seconda casa per sei settimane.
Le prenotazioni vengono gestite tramite Airbnb e i compensi sono regolarmente accreditati.
Il fatto che non si tratti di un’attività svolta per tutto l’anno non elimina gli obblighi dichiarativi.
Allo stesso modo, il fatto che una parte delle somme sia stata trattenuta dalla piattaforma non consente di ignorare il corrispettivo fiscalmente rilevante.
Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate rileva una differenza?
Una discordanza tra i dati disponibili e quelli dichiarati può portare a una richiesta di chiarimenti, a una comunicazione per l’adempimento spontaneo oppure, quando ne ricorrono i presupposti, a un’attività di controllo.
Ma attenzione: ricevere una richiesta di chiarimenti non significa automaticamente aver evaso le imposte.
La differenza potrebbe dipendere da un errore nella comunicazione, da una prenotazione annullata, da somme attribuite a soggetti differenti oppure dalla mancata distinzione tra canoni, commissioni e altre componenti.
Per questo è importante non pagare immediatamente somme che potrebbero non essere dovute, ma neppure ignorare la comunicazione.
Occorre ricostruire gli importi, controllare la dichiarazione e fornire eventuali chiarimenti nei termini richiesti.
Se emerge invece un reddito effettivamente omesso, può essere necessario presentare una dichiarazione integrativa e valutare il ravvedimento operoso, quando ancora consentito.
Abbiamo approfondito il tema anche nel nostro articolo dedicato alla lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate e a come comportarsi.
Come prepararsi ai controlli sugli affitti brevi
Aspettare di ricevere una comunicazione non è la scelta migliore.
Chi gestisce immobili attraverso Airbnb, Booking o altre piattaforme dovrebbe effettuare almeno una verifica annuale della propria posizione.
In particolare, consigliamo di:
- Scaricare i riepiloghi delle prenotazioni di tutte le piattaforme utilizzate, suddividendoli per anno e per immobile.
- Controllare i corrispettivi lordi, distinguendo le commissioni e gli eventuali altri importi che non costituiscono canone di locazione.
- Confrontare gli accrediti bancari con i dati delle singole prenotazioni, tenendo conto delle date di pagamento e delle eventuali cancellazioni.
- Verificare le Certificazioni Uniche e le ritenute applicate dagli intermediari.
- Controllare la dichiarazione dei redditi, verificando l’inquadramento delle somme e le aliquote fiscali applicate.
- Verificare il numero degli immobili destinati alle locazioni brevi e l’eventuale necessità di operare con Partita IVA.
È opportuno conservare contratti, rendiconti delle piattaforme, documentazione bancaria e giustificativi delle eventuali rettifiche.
Una verifica preventiva consente di individuare eventuali errori prima che diventino oggetto di contestazione.
Affitti brevi e controlli fiscali: cosa cambia davvero nel 2026?
Non bisogna immaginare che ogni annuncio online generi automaticamente un accertamento.
Il cambiamento consiste nella crescente disponibilità di informazioni digitali che rendono più agevole individuare possibili incoerenze.
La DAC7, gli obblighi informativi nazionali e le Certificazioni Uniche consentono all’Amministrazione finanziaria di disporre di informazioni più articolate sull’attività svolta attraverso le piattaforme.
Dal 20 maggio 2026 trova inoltre applicazione il Regolamento UE 2024/1028, che disciplina ulteriori modalità di raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni turistiche. Si tratta di un sistema distinto dagli obblighi fiscali della DAC7, con finalità proprie di trasparenza e monitoraggio del settore.
Per il proprietario cambia soprattutto una cosa: non basta sapere quanto è stato accreditato sul conto. Bisogna essere in grado di ricostruire e documentare correttamente i redditi da dichiarare.
E questa regola vale anche per chi affitta occasionalmente un solo appartamento.
Domande frequenti sui controlli fiscali degli affitti brevi 2026
Le piattaforme digitali soggette agli obblighi previsti dalla normativa DAC7 devono comunicare alle autorità fiscali competenti i dati relativi alle attività di locazione immobiliare, compresi i corrispettivi versati o accreditati agli host. Le informazioni possono essere trasmesse all’Agenzia delle Entrate anche attraverso lo scambio automatico tra Stati europei. Questo permette al Fisco di confrontare i dati ricevuti con quelli dichiarati dai contribuenti.
Sì. Anche chi affitta occasionalmente un solo appartamento tramite Airbnb o Booking può essere sottoposto a controlli fiscali. Non esiste una soglia minima di incassi che esoneri automaticamente dagli obblighi dichiarativi o dalle verifiche dell’Agenzia delle Entrate.
Sì. La comunicazione dei dati da parte delle piattaforme non sostituisce gli obblighi dichiarativi del proprietario. I redditi derivanti dalle locazioni devono essere correttamente indicati nella dichiarazione, secondo le regole fiscali applicabili. Occorre inoltre verificare le eventuali ritenute effettuate dagli intermediari.
Occorre considerare il corrispettivo fiscalmente rilevante, che non coincide necessariamente con il bonifico ricevuto. Per esempio, se il canone lordo è di 1.000 euro e la piattaforma trattiene 150 euro di commissioni a carico del proprietario, l’importo da considerare ai fini della cedolare secca è generalmente di 1.000 euro. È comunque necessario distinguere canoni, commissioni, imposta di soggiorno e altre eventuali componenti.
No. L’applicazione della ritenuta dipende dal ruolo svolto dall’intermediario e dagli obblighi fiscali previsti dalla normativa italiana. Quando la ritenuta del 21% è dovuta, viene applicata a titolo di acconto. Il proprietario deve comunque verificare il corretto trattamento dei redditi e delle ritenute nella dichiarazione.
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto per un massimo di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo appartamento destinato alle locazioni brevi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Anche con uno o due immobili, però, è necessario valutare le modalità concrete di svolgimento dell’attività.
Per le locazioni brevi che rispettano i requisiti del regime, la cedolare secca è pari al 21% per una unità immobiliare individuata dal contribuente e al 26% per l’eventuale seconda unità. Il contribuente può valutare l’applicazione della tassazione ordinaria quando consentita e più conveniente.
Una differenza può essere oggetto di approfondimento da parte dell’Agenzia delle Entrate, ma non rappresenta automaticamente un’evasione fiscale. Potrebbe dipendere da commissioni, cancellazioni, errori nelle comunicazioni o altre circostanze. È importante ricostruire i corrispettivi e conservare la documentazione necessaria per giustificare gli importi dichiarati.
Il primo passo è confrontare i rendiconti di Airbnb, Booking e delle altre piattaforme con i corrispettivi dichiarati, le Certificazioni Uniche, le ritenute fiscali e gli accrediti bancari. Occorre inoltre verificare l’applicazione della cedolare secca e l’eventuale obbligo di Partita IVA.
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Hai immobili su Airbnb o Booking? Verifica la tua posizione fiscale
Gestire correttamente gli affitti brevi non significa soltanto scegliere una piattaforma o pubblicare un annuncio.
Significa conoscere le regole fiscali, dichiarare correttamente i redditi e sapere quando l’attività richiede un diverso inquadramento.
Se hai dubbi sugli importi dichiarati, sulle ritenute applicate, sulla cedolare secca o sull’obbligo di Partita IVA, possiamo aiutarti a verificare la tua posizione.
Con una consulenza specialistica analizziamo il tuo caso concreto, individuiamo le regole applicabili e ti indichiamo come procedere.
Non aspettare una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate per scoprire se la gestione dei tuoi affitti brevi è corretta.
Riferimenti normativi principali: D.L. 50/2017, art. 4; D.Lgs. 32/2023 (DAC7); Legge 178/2020, art. 1, comma 595, come modificato dalla Legge 199/2025; Direttiva UE 2021/514; Regolamento UE 2024/1028.
