Affittare un appartamento o una stanza tramite Airbnb è una modalità sempre più diffusa per mettere a reddito un immobile. Ma cosa comporta dal punto di vista fiscale? Serve aprire Partita IVA? Bisogna emettere la fattura affitto Airbnb? Quali sono le regole aggiornate al 2025?
Vediamolo punto per punto, con un linguaggio semplice e professionale, per aiutarti a evitare errori e sanzioni.
Affitto breve: definizione e inquadramento
L’affitto tramite Airbnb rientra, nella maggior parte dei casi, nella categoria delle locazioni brevi. Si parla di locazione breve quando:
- la durata del contratto è inferiore a 30 giorni
- l’immobile è a uso abitativo
- il contratto è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa
- non sono forniti servizi aggiuntivi diversi da quelli base (come fornitura biancheria e pulizia dei locali)
Tuttavia, ci sono casi in cui l’attività può essere considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di Partita IVA e adempimenti aggiuntivi.
Quando si configura un’attività d’impresa su Airbnb
Il confine tra gestione occasionale e attività d’impresa è sempre più attenzionato dall’Agenzia delle Entrate. Si presume l’esercizio di attività imprenditoriale quando si:
- affittano più di quattro immobili per finalità turistiche;
- offrono servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri (colazione, reception, lavanderia, trasporti);
- utilizza personale dipendente o collaboratori
- ha una struttura organizzativa stabile
- investe in promozione commerciale strutturata
In questi casi, la gestione degli affitti su Airbnb viene considerata attività economica abituale, e quindi soggetta a Partita IVA, fatturazione, e regime fiscale ordinario.
Obbligo di fattura affitto Airbnb
Se l’attività è esercitata senza Partita IVA:
- non c’è obbligo di emettere fattura nei confronti dell’ospite
- è sufficiente redigere un contratto di locazione o una semplice ricevuta (non fiscale) per tracciare il pagamento
- in caso di richiesta da parte dell’ospite, è possibile rilasciare una ricevuta generica
ATTENZIONE: va emessa fattura ad Airbnb se ricevi il pagamento tramite la piattaforma che agisce come intermediario. Vediamo perché.
Se l’attività è esercitata con Partita IVA:
- è obbligatoria l’emissione della fattura elettronica sia per i canoni percepiti sia per le commissioni trattenute da Airbnb
- bisogna distinguere le prestazioni verso il cliente (l’ospite) da quelle verso Airbnb, soggetto estero.
Airbnb e ritenuta d’acconto: cosa prevede la legge
A partire dal 2024, Airbnb e gli altri portali sono obbligati ad agire come sostituti d’imposta per i soggetti che affittano immobili in forma non imprenditoriale.
Questo significa che:
- Airbnb trattiene il 21% a titolo di cedolare secca e lo versa direttamente all’Erario
- il locatore riceve il canone al netto della ritenuta
- il portale rilascia una certificazione unica con i dati dei compensi erogati e della ritenuta versata
NOTA BENE: dal 2025, la ritenuta del 21% si applica solo se il locatore ha comunicato al portale il codice fiscale e ha optato per il regime della cedolare secca. In caso contrario, Airbnb è tenuto a versare un acconto del 26%.
Devo emettere fattura ad Airbnb?
Nel caso in cui la tua attività sia con Partita IVA e Airbnb tratti le prenotazioni come intermediario, è necessario emettere una fattura elettronica nei confronti di Airbnb, in quanto soggetto estero con sede in Irlanda.
Si tratta di una prestazione generica verso soggetto passivo UE, pertanto:
- la fattura va emessa senza applicazione dell’IVA, con la dicitura “inversione contabile” o “reverse charge”.
- Va compilato l’Esterometro (comunicazione delle operazioni transfrontaliere).
ATTENZIONE: se affitti occasionalmente e non hai Partita IVA, non devi emettere fattura ad Airbnb, ma riceverai da loro una CU con i compensi e la ritenuta operata.
Airbnb emette fattura all’ospite?
Airbnb può emettere una ricevuta automatica all’ospite, ma questa non sostituisce la fattura del locatore, se richiesta. L’eventuale obbligo di emissione resta in capo a te, a seconda del tuo inquadramento fiscale.
Fattura affitto Airbnb e imposte locali
Nel 2025, la maggior parte dei Comuni italiani ha introdotto o rafforzato l’obbligo di comunicazione delle presenze e di versamento della tassa di soggiorno anche per le locazioni brevi.
- Airbnb può agire come sostituto d’imposta anche per l’imposta di soggiorno, ma solo in alcuni Comuni con cui ha accordi attivi
- In altri casi, sei tu come locatore a dover raccogliere l’imposta dall’ospite, versarla al Comune e conservare le ricevute.
In alcuni casi, i Comuni richiedono anche l’invio di un modulo CAV (comunicazione attività ricettiva) e l’iscrizione nel registro regionale delle locazioni turistiche.
Obbligo di registrazione del contratto?
Nel caso di locazioni brevi inferiori a 30 giorni, non vi è obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se si superano le quattro unità immobiliari locate brevemente nel corso dell’anno, si presume attività d’impresa e cambiano gli obblighi.
Caso pratico: soggetto privato senza Partita IVA
Mario affitta un bilocale a Roma su Airbnb per 20 giorni al mese. Non offre servizi aggiuntivi, non ha collaboratori, non possiede altri immobili in locazione e non ha Partita IVA.
- Non ha obbligo di emettere fattura all’ospite
- Riceverà i pagamenti da Airbnb con ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca
- Dovrà dichiarare i redditi percepiti nel modello 730 o Redditi PF
- Se il Comune non ha accordi con Airbnb, dovrà versare direttamente l’imposta di soggiorno
Caso pratico: attività con Partita IVA
Lucia gestisce cinque appartamenti a Firenze su Airbnb, offre check-in personalizzato, pulizie professionali e noleggio bici. Ha aperto Partita IVA come ditta individuale nel regime ordinario.
- è tenuta a emettere fattura elettronica per ogni soggiorno
- deve emettere fattura ad Airbnb per le commissioni trattenute (prestazione estera)
- dovrà registrare tutte le operazioni ai fini IVA
- compila trimestralmente l’esterometro e presenta dichiarazione IVA e Redditi come impresa.
Fattura affitto Airbnb nel regime forfettario
Se operi con Partita IVA in regime forfettario, valgono alcune semplificazioni:
- la fattura va comunque emessa ma senza IVA e senza ritenuta d’acconto
- devi indicare in fattura la dicitura: “Operazione in franchigia da IVA ex art. 1, commi 54-89, Legge 190/2014 – Regime forfettario”
- anche nel forfettario, se Airbnb ti trattiene una commissione, va emessa fattura estera senza IVA.
Airbnb e trasparenza fiscale: novità 2025
Nel 2025, in attuazione della Direttiva UE DAC7, tutte le piattaforme online come Airbnb sono obbligate a comunicare i dati dei locatori alle autorità fiscali italiane.
Le informazioni trasmesse includono:
- dati anagrafici del locatore
- numero di immobili affittati
- durata dei soggiorni
- ammontare dei corrispettivi percepiti
Questo significa che i redditi da locazione non dichiarati saranno facilmente rintracciabili, e sarà più facile per l’Agenzia delle Entrate effettuare controlli incrociati.
