Chi affitta un immobile e ha scelto la cedolare secca ha, come tutti i contribuenti, un debito “anticipato” verso il fisco: l’acconto. È la somma che si versa in corso d’anno a titolo di anticipo sull’imposta che si pagherà l’anno successivo. E proprio novembre è il mese in cui scade la parte più consistente: la seconda rata (o l’unica soluzione), entro il 30 novembre.
Attorno a questo versamento ci sono diverse domande ricorrenti: quanto devo versare? Tutto in una volta o in due rate? Cosa cambia se il contratto è cessato o il canone è diminuito? E quali codici tributo uso nell’F24? Sono dubbi legittimi, perché l’acconto della cedolare ha regole proprie, un po’ diverse da quelle delle altre imposte.
In questo articolo vediamo come funziona l’acconto cedolare secca: la misura, le soglie che decidono se e come versarlo, le scadenze, la scelta tra metodo storico e previsionale e i codici tributo da usare. Con esempi pratici per capire subito quanto pagare. Una nota di calendario utile: il 30 novembre 2026 cade di lunedì, quindi non c’è slittamento.
Un rapido ripasso: cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione dei redditi da locazione di immobili abitativi: al posto dell’IRPEF ordinaria (con addizionali) e delle imposte di registro e bollo sul contratto, si applica un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. Le aliquote principali sono:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato nelle zone ad alta tensione abitativa
- per le locazioni brevi (sotto i 30 giorni), 21% sul primo immobile destinato a questa finalità e 26% dal secondo al quarto immobile
Chi sceglie la cedolare, quindi, paga questa imposta sostitutiva ed è su di essa che si calcola l’acconto. (Per il funzionamento generale del regime rimandiamo alla nostra guida dedicata alla cedolare secca; qui ci concentriamo sull’acconto.)
Chi deve versare l’acconto cedolare secca
L’acconto riguarda i locatori che hanno optato per la cedolare secca e che hanno un’imposta “di riferimento” da anticipare. In pratica, se nell’anno precedente hai dichiarato redditi da locazione in cedolare e hai pagato l’imposta sostitutiva, l’anno dopo dovrai versare un acconto, salvo rientrare nelle soglie di esonero che vediamo tra poco.
Non deve invece versare l’acconto chi inizia ad affittare per la prima volta in cedolare proprio nell’anno in corso: non avendo un’imposta “storica” dell’anno precedente, con il metodo storico l’acconto è pari a zero (resta la possibilità del metodo previsionale, di cui diremo).
Quanto si paga: la misura dell’acconto
La misura dell’acconto della cedolare secca è il 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (metodo storico). È una percentuale piena, diversa ad esempio dagli acconti che in alcuni casi si fermano a quote inferiori.
In alternativa, si può usare il metodo previsionale, calcolando l’acconto sul 90% dell’imposta che si stima di dover pagare per l’anno in corso. È la strada da percorrere quando si prevede un’imposta più bassa rispetto all’anno prima (canone ridotto, contratto cessato, immobile venduto). Attenzione però: se la stima si rivela troppo bassa, si versa meno del dovuto e scattano sanzioni e interessi.
Le due soglie che decidono tutto
Due numeri governano l’acconto della cedolare, ed è bene averli a mente:
Soglia di esonero 51,65 euro. Se l’imposta cedolare dell’anno di riferimento è pari o inferiore a 51,65 euro, l’acconto non è dovuto. Si salta direttamente al saldo dell’anno successivo.
Soglia per il numero di rate 257,52 euro. Determina se l’acconto si versa in una o due volte:
- se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre
- se l’acconto è pari o superiore a 257,52 euro, si versa in due rate
Le rate e le scadenze
Quando l’acconto va diviso in due rate, la ripartizione ordinaria è questa:
- prima rata: 40%, da versare entro il termine del saldo delle imposte (tipicamente a giugno, o a luglio con la piccola maggiorazione dello 0,40%)
- seconda rata: 60%, da versare entro il 30 novembre
Se invece l’acconto rientra sotto i 257,52 euro, si versa tutto il 100% in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
Ecco perché novembre è il mese chiave: che si tratti della seconda rata (il 60%) o dell’unica soluzione (il 100%), l’appuntamento è il 30 novembre.
Una precisazione tecnica utile: per i contribuenti soggetti agli ISA, la ripartizione dell’acconto segue lo schema in due rate del 50% ciascuna (anziché 40%-60%). La maggior parte dei locatori con soli redditi da affitto non è soggetta agli ISA e applica quindi il 40%-60%, ma chi lo è deve usare la ripartizione paritaria.
Esempi pratici di calcolo
Vediamo come funziona con qualche numero.
Esempio 1 – acconto sotto soglia rate. Imposta cedolare dell’anno precedente: 300 euro. L’acconto al 100% è 300 euro. Essendo superiore a 257,52 euro, va in due rate: 120 euro (40%) a giugno e 180 euro (60%) entro il 30 novembre.
Esempio 2 – unica soluzione. Imposta dell’anno precedente: 200 euro. Acconto al 100% = 200 euro. Essendo inferiore a 257,52 euro, si versa tutto in un’unica soluzione (200 euro) entro il 30 novembre.
Esempio 3 – esonero. Imposta dell’anno precedente: 45 euro. Essendo pari o inferiore a 51,65 euro, non è dovuto alcun acconto.
Esempio 4 – metodo previsionale. L’anno scorso l’imposta era 1.000 euro, ma a metà anno hai venduto l’immobile: quest’anno prevedi un’imposta di 500 euro. Con il previsionale puoi calcolare l’acconto sul 90% di 500 (450 euro) invece che sui 1.000 dell’anno prima, evitando di anticipare somme che recupereresti solo a saldo.
Metodo storico o previsionale: quale scegliere
Il metodo storico è il più semplice e sicuro: si prende l’imposta dell’anno precedente e si versa il 100%. Nessun rischio di errore, ma si anticipa l’imposta “piena” anche se la situazione è cambiata in meglio per il fisco (cioè in peggio per te, che paghi di più del necessario).
Il metodo previsionale conviene quando l’imposta dell’anno in corso sarà più bassa: canone ridotto in sede di rinnovo, contratto cessato nel corso dell’anno, immobile venduto o passato a un uso diverso. In questi casi evita di immobilizzare liquidità. Il rovescio della medaglia è il rischio: se si stima troppo poco, la differenza non versata viene sanzionata. Va quindi usato con una previsione realistica e prudente.
Come si versa: F24 e codici tributo
L’acconto si versa con il modello F24, utilizzando i codici tributo dedicati alla cedolare secca:
- 1840 – acconto, prima rata
- 1841 – acconto, seconda rata o unica soluzione
- 1842 – saldo
L’anno di riferimento da indicare è quello d’imposta a cui l’acconto si riferisce. Come per gli altri tributi versati con F24, è possibile utilizzare eventuali crediti in compensazione.
Casi particolari da non sbagliare
- Primo anno di locazione in cedolare. Senza imposta storica, con il metodo storico l’acconto è zero; si può comunque valutare il previsionale se si stima un’imposta dovuta per l’anno.
- Contratto cessato in corso d’anno. L’imposta dell’anno sarà più bassa: è il caso tipico in cui il previsionale evita di anticipare troppo.
- Immobile venduto. Stessa logica: la base imponibile cambia, e il previsionale può essere più conveniente.
- Più immobili, anche in locazione breve. Le aliquote possono differire (21%/26% per le locazioni brevi oltre il primo immobile): il calcolo dell’acconto va fatto sull’imposta complessiva.
Gli errori da evitare
- Dimenticare la soglia di 51,65 euro. Sotto questa cifra non si versa alcun acconto: pagarlo lo stesso significa anticipare inutilmente.
- Sbagliare il numero di rate. Sopra 257,52 euro l’acconto va in due rate; sotto, in un’unica soluzione a novembre. Confondere le soglie porta a versamenti errati.
- Usare il previsionale “a occhio”. Stimare troppo basso per pagare meno espone a sanzioni e interessi: la previsione deve essere fondata.
- Sbagliare il codice tributo. 1840, 1841 e 1842 non sono intercambiabili: usare il codice sbagliato crea disallineamenti da correggere.
- Non considerare i cambiamenti dell’anno. Contratto cessato, canone ridotto o immobile venduto incidono sull’imposta: ignorarli fa versare più del dovuto.
- Arrivare al 30 novembre senza accantonamento. La seconda rata (60%) o l’unica soluzione (100%) pesano: vanno messe da parte per tempo.
Un versamento semplice, se si conoscono le regole
L’acconto della cedolare secca non è complicato, ma ruota attorno a pochi numeri da ricordare: il 100% come misura, le soglie di 51,65 e 257,52 euro, le rate del 40% e 60% e la scadenza del 30 novembre. Conoscerli serve a versare l’importo giusto, né troppo, immobilizzando liquidità inutilmente, né troppo poco, rischiando sanzioni.
Il punto più delicato è la scelta tra metodo storico e previsionale, soprattutto quando la situazione dell’anno è cambiata (contratto chiuso, canone ridotto, immobile venduto). È lì che un calcolo accurato fa la differenza.
