Gli affitti brevi continuano a rappresentare una delle opportunità più interessanti per i proprietari che vogliono valorizzare il proprio immobile, ottenere un flusso di reddito flessibile e, potenzialmente, guadagni più alti rispetto a una locazione tradizionale.
Ma c’è un dettaglio che spesso sfugge, soprattutto a chi si avvicina per la prima volta al settore: i guadagni lordi possono sembrare elevati, ma i costi reali riducono i margini fino al 30–40%.
In altre parole, il rischio è quello di confondere occupazione elevata con profitto reale.
Questo articolo, è pensato per proprietari, investitori e property manager. Analizza in modo chiaro e pratico tutti i costi nascosti negli affitti brevi, con esempi concreti, percentuali realistiche, una tabella di sintesi e consigli per preservare la redditività.
Manutenzione e piccole riparazioni: l’usura “accelerata”
Un immobile destinato agli affitti brevi subisce un’usura maggiore rispetto alle locazioni tradizionali.
Il turnover frequente porta inevitabilmente a:
- maggiore usura dei mobili
- consumo elevato degli elettrodomestici
- piccoli danni ricorrenti
- pareti da ritinteggiare più spesso
- rubinetti o pulsanti rotti
- lampadine bruciate più rapidamente
Molti proprietari sottostimano queste spese, che invece rappresentano una parte fissa e inevitabile dell’attività.
Quanto incide?
È realistico considerare un budget pari al 5–7% del fatturato annuo solo per manutenzione e riparazioni.
Consiglio pratico per costi affitti brevi:
Stringi accordi con artigiani locali per interventi rapidi e a prezzo concordato. La velocità è fondamentale per non perdere prenotazioni.
Costi affitti brevi di pulizia e cambio biancheria: i più rilevanti
Ogni soggiorno richiede una pulizia completa dell’appartamento: non solo igienizzazione degli ambienti, ma anche:
- cambio lenzuola
- lavaggio asciugamani
- pulizia approfondita di bagno e cucina
- ripristino dotazioni
- controllo generale post check-out
Complice l’aumento dei costi del lavoro, i servizi di pulizia quest’anno hanno registrato incrementi tra il 15% e il 18% nelle principali città turistiche.
Quanto incide?
- Monolocale: 25–50 € a turno
- Bilocale / Trilocale: 60–120 € a turno
Se l’host decide di includere il costo nel prezzo, l’incidenza sul margine netto diventa significativa, soprattutto per soggiorni di 1–2 notti.
Gestione degli ospiti: tempo, imprevisti e stress operativo
Chi gestisce affitti brevi lo sa: l’ospite scrive spesso, a qualsiasi ora.
La gestione comprende:
- messaggi pre e post soggiorno
- assistenza durante la permanenza
- consegna chiavi
- check-in e check-out
- risoluzione problemi (dal Wi-Fi che non funziona al climatizzatore bloccato)
Molti proprietari considerano questi aspetti “tempo perso”, ma in un’attività imprenditoriale il tempo è un costo.
Quanto incide se esternalizzato?
Un servizio di guest management costa dal 15% al 30% del fatturato.
Se gestisci da solo?
Calcola 2–4 ore per soggiorno. È un costo reale, anche se non monetizzato.
Commissioni delle piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo)
Le piattaforme sono essenziali per ottenere visibilità, ma hanno un costo.
Commissioni 2025:
- Airbnb: 15–17%
- Booking: 15–20%
- Vrbo: 8–15%
Inoltre:
- se l’ospite cancella in modo non previsto, le penalità sono a tuo carico
- nessuna piattaforma garantisce completamente contro danni o frodi
- la concorrenza può farti abbassare i prezzi
Suggerimento:
Utilizza un booking engine diretto (sito web o Instagram) per ridurre del 20–30% il costo medio delle commissioni.
Tasse, imposte e burocrazia: un costo spesso ignorato
Gli affitti brevi prevedono obblighi fiscali precisi:
Tasse da considerare:
- Cedolare secca 21% (o regime ordinario)
- Ritenuta del 21% sugli affitti brevi tramite intermediari digitali
- Tassa di soggiorno da raccogliere e riversare al Comune
- Imposta di soggiorno variabile (da 1 a oltre 5 euro a persona a notte nelle grandi città)
Adempimenti obbligatori:
- comunicazione ospiti tramite Alloggiati Web
- comunicazioni regionali (ove previste)
- versamento tassa di soggiorno
- dichiarazioni fiscali annuali
Ogni omissione porta a sanzioni elevate.
Arredi, tecnologia e rinnovi: per restare competitivi servono investimenti
Gli ospiti si aspettano standard molto elevati.
Gli investimenti tipici riguardano:
- Wi-Fi veloce e stabile
- smart TV
- climatizzazione efficiente
- materassi e cuscini di qualità
- arredi moderni e facilmente sostituibili
- stoviglie e utensili nuovi
- sistemi smart (self check-in, smart lock, gestione consumi)
Quanto investire?
Un budget realistico è tra il 3% e il 5% del fatturato annuo, più interventi straordinari ogni 2–3 anni.
Assicurazioni, coperture danni e responsabilità
Le piattaforme come Airbnb offrono garanzie limitate. È consigliabile stipulare polizze dedicate:
- RC per danni agli ospiti
- copertura per danni accidentali
- tutela legale
- copertura per perdita del reddito
- assicurazioni contro atti vandalici
Costo medio:
150–400 €/anno a seconda del livello di copertura.
Costi affitti brevi amministrativi e gestionali
Altre spese spesso invisibili ma ricorrenti:
- software di channel management
- PMS (Property Management System)
- supporto del commercialista
- costi bancari
- eventuale property manager
- pubblicità sponsorizzata
- fotografie professionali
- consulenze per pricing o revenue management
Stima annuale:
500–1.200 €, variabile in base alla complessità.
Tabella riassuntiva dei costi affitti brevi nascosti
| Categoria | Costo Medio | Incidenza sui guadagni |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria | 5–7% annuo | Alta |
| Pulizie e biancheria | 25–120 € a turno | Molto alta |
| Gestione ospiti | 15–30% se esternalizzata | Altissima |
| Commissioni piattaforme | 10–20% | Alta |
| Tasse e burocrazia | variabile | Media |
| Arredo e tecnologia | 3–5% annuo | Media |
| Assicurazioni | 150–400 €/anno | Bassa |
| Software e gestione | 500–1.200 €/anno | Media |
Margine reale: quanto si guadagna davvero?
Un appartamento che incassa 25.000 € l’anno non genera lo stesso profitto.
Tolti:
- pulizie
- commissioni
- manutenzione
- burocrazia
- tasse
- investimenti in arredo
Il margine netto medio nel 2025 è tra il 35% e il 55%.
Chi scende sotto il 30% spesso ha costi non monitorati o prezzi troppo bassi.
Chi supera il 55–60% ha:
- ottimizzato pulizie e rotazioni
- ridotto le commissioni tramite prenotazioni dirette
- migliorato gli arredi
- armonizzato i flussi
- automatizzato la gestione degli ospiti
Gli affitti brevi convengono? Solo se gestiti come un’attività
Gli affitti brevi possono essere molto profittevoli, ma non sono un reddito passivo.
Per ottenere risultati servono:
- una gestione professionale
- una pianificazione dei costi
- controllo costante delle piattaforme
- ottimizzazione del pricing
- aggiornamenti continui all’immobile
Solo così il guadagno reale sarà allineato alle aspettative.
