Quando si affitta un immobile per brevi periodi, una delle domande più comuni riguarda la gestione delle spese sostenute, in particolare quelle legate alla pulizia tra un ospite e l’altro. Ma è possibile dedurre costi pulizie affitti brevi? La risposta dipende principalmente dal regime fiscale scelto. In questo articolo facciamo chiarezza sul tema, con un linguaggio semplice ma preciso.
Cosa si intende per affitto breve?
Con il termine “affitto breve” si fa riferimento a una locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulata da privati senza obbligo di registrazione del contratto, a meno che non si superino i 30 giorni complessivi per anno con lo stesso inquilino.
Queste locazioni possono essere gestite direttamente dal proprietario oppure tramite piattaforme online come Airbnb, Booking e simili. Proprio per la loro diffusione, è importante sapere come gestirle correttamente anche sotto il profilo fiscale.
Gli affitti brevi possono essere tassati in due modi principali:
- Cedolare secca al 21%, che sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo
- Regime ordinario IRPEF, soprattutto per chi ha un numero elevato di immobili o supera certi limiti, oppure sceglie volontariamente questa forma di tassazione
La scelta del regime fiscale ha un impatto diretto sulla possibilità di dedurre costi delle pulizie e delle altre spese sostenute per la gestione dell’immobile.
Dedurre costi pulizie Affitti Brevi: è possibile?
Se scegli il regime ordinario IRPEF
Sì, le spese di pulizia sono deducibili, a condizione che:
- siano documentate (con fattura o ricevuta fiscale)
- siano inerenti all’attività di locazione
- il pagamento sia effettuato con metodo tracciabile (bonifico, carta, ecc.)
Ad esempio, se affitti il tuo appartamento 10 volte l’anno e spendi 60 euro ogni volta per la pulizia, potrai dedurre 600 euro come spesa, sempre che tu abbia la documentazione corretta.
Se opti per la cedolare secca
No, in questo caso non è possibile dedurre alcun costo. La cedolare secca è un regime forfettario: si paga un’imposta fissa del 21% sul canone percepito, senza possibilità di sottrarre spese come pulizie, manutenzioni o costi di intermediazione.
E se hai una Partita IVA?
Se gestisci l’attività di locazione breve in modo professionale e quindi con Partita IVA, le spese di pulizia possono essere dedotte come costi d’impresa. In più, se sei in regime IVA ordinario, puoi anche detrarre l’IVA pagata sulle fatture ricevute.
Condizioni da rispettare:
- le fatture devono essere intestate all’impresa o al titolare della Partita IVA
- devono essere registrate nella contabilità
- il servizio deve essere chiaramente riferito all’attività di affitto breve
Come documentare correttamente le spese di pulizia
Per evitare problemi in caso di controlli, è fondamentale:
- richiedere una fattura o ricevuta da parte della ditta o del collaboratore che effettua la pulizia
- assicurarsi che il documento contenga la descrizione del servizio, ad esempio: “Pulizia appartamento destinato ad affitti brevi”
- Effettuare il pagamento in modo tracciabile
ATTENZIONE: non sono valide le ricevute generiche, le note scritte a mano o i pagamenti in contanti senza riscontro.
Servizi extra e prestazioni accessorie: attenzione
Alcuni proprietari offrono agli ospiti servizi aggiuntivi, come:
- pulizie intermedie su richiesta
- lavanderia o cambio biancheria
- piccoli servizi di accoglienza o accompagnamento
Se non hai Partita IVA, queste prestazioni non dovrebbero essere considerate attività autonoma per evitare complicazioni fiscali. Se invece operi in modo strutturato, dovresti fatturare correttamente ogni servizio accessorio.
Quando è obbligatorio aprire Partita IVA?
Gestire un solo immobile in affitto breve, occasionalmente e senza servizi aggiuntivi, non comporta obbligo di Partita IVA.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate potrebbe ritenere l’attività imprenditoriale se:
- hai più di 4 immobili affittati a breve termine;
- gestisci l’attività in modo continuativo e organizzato
- offri servizi accessori simili a quelli alberghieri
In questi casi, è necessario aprire Partita IVA e adottare una contabilità adeguata.
Ecco un quadro sintetico sulla deducibilità dei costi di pulizia negli affitti brevi:
| Regime fiscale | Si possono dedurre i costi delle pulizie? | Note |
|---|---|---|
| Cedolare secca | ❌ No | Nessuna deduzione ammessa |
| Regime ordinario IRPEF | ✔️ Sì | Spese documentate e inerenti |
| Attività con Partita IVA | ✔️ Sì | Deducibili e IVA detraibile |
Dedurre i costi delle pulizie negli affitti brevi è possibile, ma solo in determinati casi.
Chi opta per il regime ordinario IRPEF o opera con Partita IVA può portare in deduzione le spese, purché siano documentate correttamente.
Chi invece sceglie la cedolare secca, deve sapere che la tassazione forfettaria non consente alcun tipo di deduzione.
In un contesto normativo in continua evoluzione, conoscere le regole fiscali sugli affitti brevi è fondamentale per gestire l’attività in modo corretto e vantaggioso.
2 risposte
Io non sono assolutamente d’accordo con la sua interpretazione. Riporto la guida di AdE:
In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la baseimponibile della cedolare sarà costituita all’intero importo corrisposto dal locatario.
Se ad esempio addebito le spese di risaldamento o corrente elettriche in base ai consumi, le detraggo dall’imponibile. Così come fornitura di biancheria e pulizie. Se ti fornisco 2 kit di biancheria e ti faccio le pulizie 2 volte nell’arco di un mese pittosto che 3 volte perché me lo richiedi io le toglierei dalla base imponibile.
Salve Enrico,
la ringraziamo per il suo contributo e per aver condiviso la sua interpretazione con riferimento alla guida dell’Agenzia delle Entrate.
La questione è effettivamente oggetto di diverse letture, specie nei casi di locazioni brevi con servizi aggiuntivi. Tuttavia, secondo l’orientamento prevalente, quando si opta per la cedolare secca, la base imponibile comprende tutti i corrispettivi pattuiti nel contratto, anche se forfettizzati, salvo che si tratti di rimborsi documentati di spese a carico dell’inquilino.
In pratica, solo le spese addebitate a piè di lista e calcolate analiticamente in base al consumo (es. luce, gas, acqua con letture e fatture) possono essere escluse dalla base imponibile. Diversamente, qualora il contratto preveda un corrispettivo unitario o forfettario comprensivo di altri servizi (pulizie, biancheria, utenze), l’intero importo concorre alla determinazione della base imponibile su cui calcolare l’imposta sostitutiva.
È proprio su questo punto che si basa il nostro approfondimento, citando anche le risposte fornite dall’Agenzia in sede di interpello e in documenti di prassi recenti.
Un caro saluto dallo staff de Il Commercialista Online.